Лекция 3. Предпринимательская деятельность на рынке недвижимости. Профессиональные участники рынка
Отношения собственности и другие вещные права субъектов рынка недвижимости реализуются с помощью различного рода сделок, участники которых должны обладать правоспособностью и дееспособностью.
Правоспособность – это способность иметь гражданские права и нести обязанности, а дееспособность – это способность своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их (ст. 21 ГК РФ).
Правоспособность юридического лица возникает в момент его создания (п. 2 ст. 51 ГК РФ) и прекращается в момент завершения его ликвидации (п. 8 ст. 63 ГК РФ). Она может быть универсальной (общей), позволяющей совершать любые виды сделок, не запрещенные законом, и специальной, которая дает право осуществлять строго определенные виды деятельности. Специальной правоспособностью обладают некоммерческие организации, унитарные предприятия и отдельные виды коммерческих организаций, в учредительных документах которых должны быть определены предмет и цели деятельности. Например, страховые организации не имеют права непосредственно заниматься производственной, торгово-посреднической и банковской деятельностью. Учредители сами могут, исходя из своих целей, наделить создаваемую коммерческую организацию специальной правоспособностью, включить в ее учредительные документы строго определенные виды деятельности, например, строительство, операции с жилыми помещениями, требующие лицензирования. Другими словами, коммерческая организация может добровольно ограничить свою универсальную правоспособность.
1 Правоспособность и дееспособность юридического лица возникают одновременно и разграничить их невозможно, поэтому понятие «дееспособность» применительно к юридическим лицам не употребляется.
Наличие у предприятия специальной правоспособности имеет существенные правовые последствия в части совершения внеуставных сделок. Согласно закону сделки, не соответствующие целям деятельности юридического лица, закрепленным в его учредительных документах, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица (ст. 173 ГК РФ).
Правоспособность граждан возникает в момент их рождения и прекращается со смертью, а дееспособность, позволяющая самостоятельно совершать различные сделки с недвижимостью, наступает в полном объеме в день совершеннолетия, т.е. достижения 18-летнего возраста. В экономическом обороте не установлено принципиальной разницы между терминами «гражданин» и «физическое лицо», хотя последний имеет более широкое содержание и включает в себя не только граждан России, но и лиц без гражданства и иностранцев, правоспособность которых на рынке недвижимости может быть ограниченной в отдельных случаях. Так, иностранные лица не имели до 2002 г. права приобретать в собственность земельные участки в России, участвовать в приватизации отдельных групп предприятий.
При ограничении дееспособности граждан по закону или по суду ГК РФ (ст. 32, 33) четко определяет статус опекуна и попечителя. Опекун полностью замещает подопечного в силу закона и совершает от его имени и в его интересах необходимые сделки. Попечитель же только контролирует действия подопечных, дает согласие на их совершение, а сделки они заключают сами – от своего имени.
3. Договор как правовая форма сделок с недвижимыми вещами
Реализация
экономических отношений участников рынка недвижимости невозможна без совершения
сделок в форме договора – соглашения двух или нескольких лиц об установлении,
изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Можно даже
утверждать, что рынок недвижимости – это определенная совокупность сделок.
Договор имеет два значения:
а) юридический факт, порождающий права и обязанности;
б) само правоотношение, содержание которого составляют эти права и обязанности. Договорные отношения по поводу недвижимости существуют в виде:
• простых – заключается один договор между двумя сторонами;
• сложных – заключается несколько договоров с участием трех сторон и более.
Важно четко отличать двусторонний договор с множественностью лиц от многостороннего, в котором каждый участник выступает самостоятельной стороной и выражает свою волю, вместо нескольких лиц на одной стороне с едиными интересами и единым волеизъявлением.
В зависимости от конкретных условий сделки с недвижимым имуществом могут обеспечиваться целым комплексом хозяйственных договоров, обладающих внутренним единством, организационной связью и дифференциацией отношений. Центральное место в нем занимают договоры, опосредующие передачу прав на имущество.
Система договоров по сделкам с недвижимым имуществом
Договоры собственности:
• купли-продажи;
• обмена и мены;
• приватизации;
• дарения и ренты;
• продажа предприятия.
Договоры пользования и владения:
• аренды и субаренды;
• совместной деятельности;
• сервитута;
• вклада в уставный капитал АО и других организаций;
• безвозмездного пользования;
• ипотеки, лизинга.
Договоры владения и распоряжения:
• траста;
• хозяйственного ведения и др.