Лекция 3. Предпринимательская деятельность на рынке недвижимости. Профессиональные участники рынка

1. Понятие и виды сделок с недвижимым имуществом

Сделкой называются осознанные действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение их прав и обязанностей. Сущность сделки составляют волевое действие с определенной целью, а не событие или поступок, и волеизъявление – внешнее выражение воли. Воля – способность к выбору и внутренним усилиям – дает ответ на вопрос «Чего я хочу?», а волеизъявление – «Что я для этого делаю?». Волеизъявление должно соответствовать воле при совершении сделки. Юридические последствия связаны именно с волеизъявлением, которое можно подвергнуть правовой оценке. Для заключения сделки необходимо, чтобы воля всех ее сторон совпадала и была выражена (закреплена) в определенной форме.

Каждой сделке соответствует своя правовая цель, которая называется основанием (каузой). Основание должно быть законным и осуществимым.

В зависимости от признаков, положенных в основу классификации, сделки с землей и другими объектами недвижимости можно подразделить на ряд видов.

Сделка считается действительной при соблюдении четырех условий:

• ее содержание и правовые последствия не противоречат закону и иным нормативным актам;

• она совершена дееспособными и правоспособными лицами;

• волеизъявление лиц соответствует их действительной воле;

• форма сделки письменная, нотариально удостоверенная в установленных законом случаях и зарегистрированная в ЕГРПН.

Действительные сделки:

• купля-продажа;

• хозяйственное ведение и оперативное управление;

• дарение, наследование, обмен и мена;

• страхование, траст;

• аренда, лизинг, сервитуты;

• пожизненное наследуемое владение;

• безвозмездное пользование;

• вклад в уставный капитал АО и других организаций;

• рента, концессия;

• приватизация государственных объектов;

• другие.

Недействительные сделки не соответствуют закону, не имеют качеств юридического факта и не влекут желаемых правовых последствий. Они подразделяются по порядку признания на две разновидности – ничтожные и оспоримые, т.е. абсолютно и относительно недействительные. Оспоримой считается сделка, недействительная по решению суда, а ничтожная недействительна с самого начала ее заключения независимо от решения суда и не порождает юридических последствий (ст. 166 ГК РФ).

Виды недействительных сделок с земельными участками и другими объектами недвижимости

Сделки оспоримые по суду:

• внеуставные и совершенные в противоречии с целями деятельности (ст. 173 ГК РФ);

• осуществленные несовершеннолетними от 14 до 18 лет без согласия родителей или попечителей (ст. 175 ГК РФ);

• совершенные ограниченными в дееспособности гражданами (ст. 176 ГК РФ);

• совершенные под влиянием заблуждения (ст. 178 ГК РФ);

• совершенные под влиянием обмана, угрозы, стечения тяжелых обстоятельств (кабальные) и т.д. (ст. 179 ГК РФ);

• совершенные в состоянии аффекта (ст. 177 ГК РФ);

• при несоблюдении письменной формы (ст. 162 ГК РФ);

• нарушающие права лиц, выписанных на службу в Вооруженные Силы РФ и в места лишения свободы согласно законодательству;

• совершенные с нарушением прав супруга по совместному имуществу (ст. 256 ГК РФ);

• нарушающие преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ);

• иск о признании сделки недействительной (ст. 181 ГК РФ);

• не соответствующие требованиям законов или иным правовым актам (ст. 168 ГК РФ);

• соглашение об отказе от права выйти из полного товарищества (ст. 77 ГК РФ).

Ничтожные сделки:

• направленные на ограничение правоспособности или дееспособности граждан (ст. 22 ГК РФ);

• заведомо противоречащие основам правопорядка и нравственности (ст. 169 ГК РФ);

• совершенные недееспособными лицами (ст. 171 ГК РФ);

• осуществленные несовершеннолетними (малолетними – до 14 лет) (ст. 172 ГК РФ);

• совершенные с нарушением строго обязательной формы – нотариального удостоверения и государственной регистрации (ст. 165 ГК РФ);

• мнимые и притворные (ст. 170 ГК РФ);

• соглашение об ограничении права завещать заложенный участок (ст. 346 ГК РФ);

• соглашение об ограничении или устранении ответственности участника полного товарищества (ст. 75 ГК РФ);

• договор о передаче недвижимости после смерти дарителя (ст. 572 ГК РФ);

• иск о применении последствий недействительности сделки – три года с начала ее исполнения (ст. 181 ГК РФ).

Признание недействительными сделок приватизации судом или арбитражным судом возможно в следующих случаях:

• нарушение правил конкурса или аукциона;

• отказ покупателя от платежа;

• использование незаконных средств платежа;

• субъект приватизации не имеет права на покупку;

• наличие сговора о снижении цены или неправомерном разделе земли;

• получение покупателем незаконных льгот;

• нарушение условий конкурса;

• нарушение антимонопольных требований;

• иные основания по ГК РФ.

Среди ничтожных сделок с недвижимостью наиболее распространены мнимые и притворные. Мнимые сделки совершаются для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия. Нередко такие сделки преследуют противозаконные цели, например, дарение и купля-продажа недвижимого имущества с целью укрытия его от конфискации или от взыскания по требованиям кредиторов.

Притворной называется сделка, прикрывающая другую сделку, которую стороны действительно имели в виду совершить. Так, часто купля-продажа дома или земельного участка прикрывается дарением, чтобы обойти право преимущественной покупки. Для маскировки оплаты труда с целью уклонения от перечислений денежных средств в фонды социального обеспечения и страхования оформляют аренду помещения гражданина. Договором о совместной деятельности прикрывают аренду государственных и муниципальных нежилых помещений без согласия собственника, или одностороннюю сделку прикрывают куплей-продажей объекта недвижимости, или оформляют залог недвижимого имущества для исключения продажи его на аукционе при банкротстве и др.

Самыми ответственными моментами при совершении сделок с земельными участками, жилыми помещениями и другими объектами недвижимости, находящимися в частной собственности, являются оформление документов и передача денег за покупку. Чтобы обезопасить себя, необходимо диверсифицировать риск, возникающий при проведении операции купли-продажи недвижимости, путем:

• страхования покупателя от потери права собственности на земельный участок или другое имущество;

• включения коммерческого банка в сделку. В практике применяются различные механизмы действий по обеспечению интересов покупателя и продавца с использованием кредит-ячейки, аренды ячейки в сейфе банка и др.

Страхование покупателей от потери прав собственности означает:

• если при оформлении сделки допущены ошибки, которые привели к потере покупателем права собственности на объекты, страховая компания возместит ему сумму, указанную в договоре;

• если объект когда-либо был задействован в обменных или других операциях и бывшим владельцам удастся доказать в суде, что в прошлых операциях их интересы были умышленными, то покупателя могут лишить права собственности и возместить ему убытки на сумму, указанную в договоре купли-продажи, которая может быть значительно ниже действительной.

Все многообразие действительных сделок с недвижимым имуществом можно осуществлять различными законными способами.

Сторонами в сделке могут выступать граждане – собственники недвижимого имущества или по их поручению доверенные лица и (или) организации, имеющие статус юридического лица. В соответствии со ст. 55 ГК РФ филиалы и структурные подразделения различных организаций не являются юридическими лицами и не могут совершать сделки от своего имени, хотя нередко в их положения хозяйственные субъекты включают такие правомочия. Подобные случаи квалифицируются как превышение полномочий и присвоение функций законодательного органа. Представительства действуют по доверенности юридического лица, выданной конкретному физическому лицу, а не подразделению. Важно также, чтобы сторона, выставляющая объект на продажу или сдачу в аренду, была правомочна распоряжаться имуществом, в противном случае сделка будет недействительной.

2. Формы сделок с объектами недвижимости

Волеизъявление участников сделки может быть выражено различными способами, в разных формах. Форма сделки имеет важное юридическое значение для ее действительности, для доказательства прав и обязанностей сторон в случае возникновения разногласий между ними. Изменение, прекращение прав и обязанностей сторон, уступка требований и перевод долга по сделке производятся в той же форме, в которой она была совершена. Молчание может свидетельствовать о совершении сделки только в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон. Например, молчание арендодателя после истечения срока договора аренды может считаться выражением его воли возобновить (продлить) договор на тех же условиях на неопределенный срок.

Сделки с недвижимым имуществом совершаются в письменной форме путем составления единого документа, который должен:

• выражать содержание сделки (ее условия);

• быть подписан одним лицом (при односторонней сделке) либо двумя или более лицами (при двух- или многосторонних сделках) или уполномоченными их представителями;

• быть удостоверен нотариально в предусмотренных законом случаях или по соглашению сторон, а подписи должностных лиц предприятий и организаций заверены их печатью;

• быть зарегистрирован в учреждениях юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним по месту нахождения объектов.

В устной форме возможен только договор аренды недвижимости между физическими лицами на срок до одного года (ст. 159, 609 ГК РФ).

С введением в действие ГК РФ и Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью сохранено только для ренты – продажи имущества с правом пожизненного проживания (ст. 584 ГК РФ) и отчуждения объектов недвижимости, находящихся в общей совместной собственности различных лиц или супругов (ст. 35 и 41 ГК РФ).

Отмена обязательности нотариальной формы сделок купли-продажи и дарения недвижимости (ст. 550, 560, 574 ГК РФ) заимствована из англосаксонской правовой системы без учета и создания соответствующих механизмов:

• участия в оформлении сделок маклера, адвокатов сторон и страховой компании;

• обязательного заключения договора страхования права собственности на недвижимость;

• защиты прав добросовестного приобретателя в случае признания сделки недействительной и возмещения понесенных им убытков.

Полагают, что нотариус не в состоянии обеспечить надлежащие гарантии интересов сторон, так как не обладает всей документацией по предыдущим сделкам с данным объектом и не может достоверно подтвердить ее юридическую чистоту. В то же время ограничения сферы нотариата на рынке недвижимости могут вызвать ряд негативных последствий:

• увеличить опасность для граждан и их прав на имущество стать объектами незаконного посягательства путем инициирования другим лицом волеизъявления собственника либо подделки его подписи в доверенности, договоре купли-продажи или дарения;

• сузить конституционные гарантии охраны прав и свобод граждан при совершении сделок с недвижимостью без установления личности сторон, без проверки их дееспособности и полномочий, обычно осуществляемых нотариусом;

• исключить подписание договора заинтересованными лицами непосредственно в присутствии нотариуса, который обязан выяснить все обстоятельства дела и соответствие требованиям закона;

• увеличить срок заключения сделок до трех месяцев и осложнить взаиморасчеты, совершаемые до регистрации договора;

• расширить поле для недобросовестного продавца недвижимости, который может после заключения договора и до его государственной регистрации еще несколько раз подписать другие договоры и получить деньги за одно и то же имущество;

• увеличить государственные расходы на создание новой системы регулирования отношений граждан и юридических лиц на рынке недвижимости.

Несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее недействительность. Она считается ничтожной (п. 1 ст. 165 ГК РФ) и не создает никаких правовых последствий. В целях защиты добросовестной стороны действующее гражданское законодательство допускает возможность в случае, если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого оформления, признать по требованию исполнившей сделку стороны в судебном порядке данную сделку действительной. При таком варианте последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется (п. 2 ст. 165 ГК РФ). Но в данном случае важно иметь в виду, что приведенное правило допустимо при условии доказанности самого факта заключения договора.

Сторона, необоснованно уклоняющаяся от нотариального удостоверения сделки, а следовательно, нарушающая требования закона, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении сделки (п. 4 ст. 165 ГК РФ).

Положения о последствиях несоблюдения установленной формы сделки применяются и в том случае, если требование о нотариальном удостоверении сделки установлено соглашением сторон. Это касается и несоблюдения приравненной к нотариальной формы доверенности и завещания.

Согласно ст. 131 ГК РФ права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации, которая с 01.02.1998 выступает как единственное доказательство существования прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновения, перехода и прекращения. Несоблюдение этого требования влечет недействительность сделки независимо от признания ее таковой судом.

Перечень необходимых документов для регистрации, установленный законом, включает: правоустанавливающие документы (договоры в отношении недвижимости, акты и свидетельства о приватизации жилых помещений, свидетельства о праве на наследство, вступившие в силу судебные решения и иные документы). Обязательно прилагается кадастровый план земельного участка и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера, удостоверение личности и др.

В случае сомнений в отношении качества (подлинности) представленных документов регистратор может обратиться в правоохранительные органы, в жилищно-эксплуатационные конторы и другие учреждения для проведения соответствующей проверки. Исчерпывающий ответ они должны представить в 10-дневный срок. Если при проведении юридической экспертизы возникают замечания, которые можно исправить, то заявителю предоставляется право в месячный срок, а по письменному заявлению – в срок до трех месяцев привести весь пакет в соответствие с установленными требованиями. На этот период государственная регистрация прав приостанавливается.

При этом специалисты рекомендуют не доверять документам, полученным по факсимильной связи. Принимать ответственные решения по сделкам с недвижимостью следует только на основе оригинальных документов и проверки их подлинности.

3. Договор как правовая форма сделок с недвижимыми вещами

Реализация экономических отношений участников рынка недвижимости невозможна без совершения сделок в форме договора – соглашения двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Можно даже утверждать, что рынок недвижимости – это определенная совокупность сделок.

Договор имеет два значения:

а) юридический факт, порождающий права и обязанности;

б) само правоотношение, содержание которого составляют эти права и обязанности. Договорные отношения по поводу недвижимости существуют в виде:

• простых – заключается один договор между двумя сторонами;

• сложных – заключается несколько договоров с участием трех сторон и более.

Важно четко отличать двусторонний договор с множественностью лиц от многостороннего, в котором каждый участник выступает самостоятельной стороной и выражает свою волю, вместо нескольких лиц на одной стороне с едиными интересами и единым волеизъявлением.

В зависимости от конкретных условий сделки с недвижимым имуществом могут обеспечиваться целым комплексом хозяйственных договоров, обладающих внутренним единством, организационной связью и дифференциацией отношений. Центральное место в нем занимают договоры, опосредующие передачу прав на имущество.

Система договоров по сделкам с недвижимым имуществом

Договоры собственности:

• купли-продажи;

• обмена и мены;

• приватизации;

• дарения и ренты;

• продажа предприятия.

Договоры пользования и владения:

• аренды и субаренды;

• совместной деятельности;

• сервитута;

• вклада в уставный капитал АО и других организаций;

• безвозмездного пользования;

• ипотеки, лизинга.

Договоры владения и распоряжения:

• траста;

• хозяйственного ведения и др.