Лекция 3. Предпринимательская деятельность на рынке недвижимости. Профессиональные участники рынка
Отношения собственности и другие вещные права субъектов рынка недвижимости реализуются с помощью различного рода сделок, участники которых должны обладать правоспособностью и дееспособностью.
Правоспособность – это способность иметь гражданские права и нести обязанности, а дееспособность – это способность своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их (ст. 21 ГК РФ).
Правоспособность юридического лица возникает в момент его создания (п. 2 ст. 51 ГК РФ) и прекращается в момент завершения его ликвидации (п. 8 ст. 63 ГК РФ). Она может быть универсальной (общей), позволяющей совершать любые виды сделок, не запрещенные законом, и специальной, которая дает право осуществлять строго определенные виды деятельности. Специальной правоспособностью обладают некоммерческие организации, унитарные предприятия и отдельные виды коммерческих организаций, в учредительных документах которых должны быть определены предмет и цели деятельности. Например, страховые организации не имеют права непосредственно заниматься производственной, торгово-посреднической и банковской деятельностью. Учредители сами могут, исходя из своих целей, наделить создаваемую коммерческую организацию специальной правоспособностью, включить в ее учредительные документы строго определенные виды деятельности, например, строительство, операции с жилыми помещениями, требующие лицензирования. Другими словами, коммерческая организация может добровольно ограничить свою универсальную правоспособность.
1 Правоспособность и дееспособность юридического лица возникают одновременно и разграничить их невозможно, поэтому понятие «дееспособность» применительно к юридическим лицам не употребляется.
Наличие у предприятия специальной правоспособности имеет существенные правовые последствия в части совершения внеуставных сделок. Согласно закону сделки, не соответствующие целям деятельности юридического лица, закрепленным в его учредительных документах, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица (ст. 173 ГК РФ).
Правоспособность граждан возникает в момент их рождения и прекращается со смертью, а дееспособность, позволяющая самостоятельно совершать различные сделки с недвижимостью, наступает в полном объеме в день совершеннолетия, т.е. достижения 18-летнего возраста. В экономическом обороте не установлено принципиальной разницы между терминами «гражданин» и «физическое лицо», хотя последний имеет более широкое содержание и включает в себя не только граждан России, но и лиц без гражданства и иностранцев, правоспособность которых на рынке недвижимости может быть ограниченной в отдельных случаях. Так, иностранные лица не имели до 2002 г. права приобретать в собственность земельные участки в России, участвовать в приватизации отдельных групп предприятий.
При ограничении дееспособности граждан по закону или по суду ГК РФ (ст. 32, 33) четко определяет статус опекуна и попечителя. Опекун полностью замещает подопечного в силу закона и совершает от его имени и в его интересах необходимые сделки. Попечитель же только контролирует действия подопечных, дает согласие на их совершение, а сделки они заключают сами – от своего имени.
1. Понятие и виды сделок с недвижимым имуществом
Сделкой называются осознанные действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение их прав и обязанностей. Сущность сделки составляют волевое действие с определенной целью, а не событие или поступок, и волеизъявление – внешнее выражение воли. Воля – способность к выбору и внутренним усилиям – дает ответ на вопрос «Чего я хочу?», а волеизъявление – «Что я для этого делаю?». Волеизъявление должно соответствовать воле при совершении сделки. Юридические последствия связаны именно с волеизъявлением, которое можно подвергнуть правовой оценке. Для заключения сделки необходимо, чтобы воля всех ее сторон совпадала и была выражена (закреплена) в определенной форме.
Каждой сделке соответствует своя правовая цель, которая называется основанием (каузой). Основание должно быть законным и осуществимым.
В зависимости от признаков, положенных в основу классификации, сделки с землей и другими объектами недвижимости можно подразделить на ряд видов.
Сделка считается действительной при соблюдении четырех условий:
• ее содержание и правовые последствия не противоречат закону и иным нормативным актам;
• она совершена дееспособными и правоспособными лицами;
• волеизъявление лиц соответствует их действительной воле;
• форма сделки письменная, нотариально удостоверенная в установленных законом случаях и зарегистрированная в ЕГРПН.
Действительные сделки:
• купля-продажа;
• хозяйственное ведение и оперативное управление;
• дарение, наследование, обмен и мена;
• страхование, траст;
• аренда, лизинг, сервитуты;
• пожизненное наследуемое владение;
• безвозмездное пользование;
• вклад в уставный капитал АО и других организаций;
• рента, концессия;
• приватизация государственных объектов;
• другие.
Недействительные сделки не соответствуют закону, не имеют качеств юридического факта и не влекут желаемых правовых последствий. Они подразделяются по порядку признания на две разновидности – ничтожные и оспоримые, т.е. абсолютно и относительно недействительные. Оспоримой считается сделка, недействительная по решению суда, а ничтожная недействительна с самого начала ее заключения независимо от решения суда и не порождает юридических последствий (ст. 166 ГК РФ).
Виды недействительных сделок с земельными участками и другими объектами недвижимости
Сделки оспоримые по суду:
• внеуставные и совершенные в противоречии с целями деятельности (ст. 173 ГК РФ);
• осуществленные несовершеннолетними от 14 до 18 лет без согласия родителей или попечителей (ст. 175 ГК РФ);
• совершенные ограниченными в дееспособности гражданами (ст. 176 ГК РФ);
• совершенные под влиянием заблуждения (ст. 178 ГК РФ);
• совершенные под влиянием обмана, угрозы, стечения тяжелых обстоятельств (кабальные) и т.д. (ст. 179 ГК РФ);
• совершенные в состоянии аффекта (ст. 177 ГК РФ);
• при несоблюдении письменной формы (ст. 162 ГК РФ);
• нарушающие права лиц, выписанных на службу в Вооруженные Силы РФ и в места лишения свободы согласно законодательству;
• совершенные с нарушением прав супруга по совместному имуществу (ст. 256 ГК РФ);
• нарушающие преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ);
• иск о признании сделки недействительной (ст. 181 ГК РФ);
• не соответствующие требованиям законов или иным правовым актам (ст. 168 ГК РФ);
• соглашение об отказе от права выйти из полного товарищества (ст. 77 ГК РФ).
Ничтожные сделки:
• направленные на ограничение правоспособности или дееспособности граждан (ст. 22 ГК РФ);
• заведомо противоречащие основам правопорядка и нравственности (ст. 169 ГК РФ);
• совершенные недееспособными лицами (ст. 171 ГК РФ);
• осуществленные несовершеннолетними (малолетними – до 14 лет) (ст. 172 ГК РФ);
• совершенные с нарушением строго обязательной формы – нотариального удостоверения и государственной регистрации (ст. 165 ГК РФ);
• мнимые и притворные (ст. 170 ГК РФ);
• соглашение об ограничении права завещать заложенный участок (ст. 346 ГК РФ);
• соглашение об ограничении или устранении ответственности участника полного товарищества (ст. 75 ГК РФ);
• договор о передаче недвижимости после смерти дарителя (ст. 572 ГК РФ);
• иск о применении последствий недействительности сделки – три года с начала ее исполнения (ст. 181 ГК РФ).
Признание недействительными сделок приватизации судом или арбитражным судом возможно в следующих случаях:
• нарушение правил конкурса или аукциона;
• отказ покупателя от платежа;
• использование незаконных средств платежа;
• субъект приватизации не имеет права на покупку;
• наличие сговора о снижении цены или неправомерном разделе земли;
• получение покупателем незаконных льгот;
• нарушение условий конкурса;
• нарушение антимонопольных требований;
• иные основания по ГК РФ.
Среди ничтожных сделок с недвижимостью наиболее распространены мнимые и притворные. Мнимые сделки совершаются для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия. Нередко такие сделки преследуют противозаконные цели, например, дарение и купля-продажа недвижимого имущества с целью укрытия его от конфискации или от взыскания по требованиям кредиторов.
Притворной называется сделка, прикрывающая другую сделку, которую стороны действительно имели в виду совершить. Так, часто купля-продажа дома или земельного участка прикрывается дарением, чтобы обойти право преимущественной покупки. Для маскировки оплаты труда с целью уклонения от перечислений денежных средств в фонды социального обеспечения и страхования оформляют аренду помещения гражданина. Договором о совместной деятельности прикрывают аренду государственных и муниципальных нежилых помещений без согласия собственника, или одностороннюю сделку прикрывают куплей-продажей объекта недвижимости, или оформляют залог недвижимого имущества для исключения продажи его на аукционе при банкротстве и др.
Самыми ответственными моментами при совершении сделок с земельными участками, жилыми помещениями и другими объектами недвижимости, находящимися в частной собственности, являются оформление документов и передача денег за покупку. Чтобы обезопасить себя, необходимо диверсифицировать риск, возникающий при проведении операции купли-продажи недвижимости, путем:
• страхования покупателя от потери права собственности на земельный участок или другое имущество;
• включения коммерческого банка в сделку. В практике применяются различные механизмы действий по обеспечению интересов покупателя и продавца с использованием кредит-ячейки, аренды ячейки в сейфе банка и др.
Страхование покупателей от потери прав собственности означает:
• если при оформлении сделки допущены ошибки, которые привели к потере покупателем права собственности на объекты, страховая компания возместит ему сумму, указанную в договоре;
• если объект когда-либо был задействован в обменных или других операциях и бывшим владельцам удастся доказать в суде, что в прошлых операциях их интересы были умышленными, то покупателя могут лишить права собственности и возместить ему убытки на сумму, указанную в договоре купли-продажи, которая может быть значительно ниже действительной.
Все многообразие действительных сделок с недвижимым имуществом можно осуществлять различными законными способами.
Сторонами в сделке могут выступать граждане – собственники недвижимого имущества или по их поручению доверенные лица и (или) организации, имеющие статус юридического лица. В соответствии со ст. 55 ГК РФ филиалы и структурные подразделения различных организаций не являются юридическими лицами и не могут совершать сделки от своего имени, хотя нередко в их положения хозяйственные субъекты включают такие правомочия. Подобные случаи квалифицируются как превышение полномочий и присвоение функций законодательного органа. Представительства действуют по доверенности юридического лица, выданной конкретному физическому лицу, а не подразделению. Важно также, чтобы сторона, выставляющая объект на продажу или сдачу в аренду, была правомочна распоряжаться имуществом, в противном случае сделка будет недействительной.