Экономика недвижимости

Гражданский кодекс РФ создал систему государственной регистрации прав на объекты недвижимости. С принятием и введением Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (утратил силу с 01.01.2020. Вместо него теперь действует 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости") определены значения и правовые последствия регистрации прав на объекты недвижимости, установлены основные начала, порядок и основания для принятия решений регистрирующим органом.

В ГК РФ и в Законе о регистрации словосочетание «регистрация прав на недвижимость» всегда сопровождается определением «государственная». Этим подчеркивается, что регистрация объектов недвижимости является функцией государства. Соответственно, и осуществлять свои функции государство может только через свои органы и учреждения. Делегирование государственных функций коммерческим структурам, даже учрежденным государством и находящимся в его собственности, недопустимо. Тем более недопустимо придание государственной функции характера коммерческой деятельности. Государство, осуществляя свои функции через свои органы, не дает им права получать от граждан и юридических лиц платежи за предоставление информации о зарегистрированных правах. В соответствии с Налоговым кодексом РФ за регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним взимается госпошлина.

Главная задача государственной регистрации — защита имущественных прав на объекты недвижимости участников гражданского оборота. Ни один собственник не может быть уверен в действительности своих прав на объекты недвижимости при отсутствии регистрации. Функцией института государственной регистрации является также предупреждение и пресечение правонарушений и преступлений в сфере отношений, связанных с недвижимостью. Регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права для всех лиц, если она не оспорена в судебном порядке.

Регистрация объекта недвижимости и регистрация прав на него — это два разных вида деятельности, требующих различных методов и знаний в абсолютно разных областях. Так, описание объектов недвижимости, которые существуют независимо от прав на них, требует технических знаний, а установление прав на них — это юридическая практика.

Взаимосвязь регистрации объекта недвижимости и регистрации права на него обусловлена взаимосвязью объекта правоотношения собственности и самого этого правоотношения. Правоотношение характеризуется взаимосвязью субъектов по поводу объектов недвижимости. Без объекта недвижимости правоотношение становится беспредметным, в то время как отсутствие правоотношений по поводу объекта недвижимости не делает этот объект несуществующим.

Государственная регистрация прав на объект недвижимости и сделок с ним — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на него в соответствии с ГК РФ. Это легализация для гражданского оборота сделок и порождаемых ими прав и обязанностей, а также иных оснований возникновения прав и обязанностей.

Издание государственного акта служит основанием для возникновения прав и обязанностей.

Создание целостной системы формирования объекта недвижимости, которая согласуется теоретической триединой сущностью объекта недвижимости, позволяет более обоснованно реализовать на практике ее материальную, правовую и экономическую категории. Пренебрежение триединой сущностью на практике может вызывать путаницу в системе формирования объекта недвижимости в условиях рыночной экономики.

В нашей стране так и случилось: систему формирования объекта недвижимости начали строить «со второго этажа», когда в 1998 г. был принят Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости» значительно позже — только в 2007 г. По логике, сначала необходимо было с помощью технических процедур выполнить физическую идентификацию объекта недвижимости, затем удостоверить его юридический статус. Физическую идентификацию объекта недвижимости должны выполнять технические специалисты, имеющие навыки и разрешения на замеры физических характеристик объекта недвижимости, — картографы, геодезисты, землеустроители, кадастровые инженеры и строители. Физическая характеристика объекта недвижимости должна содержать координаты земельного участка, размеры строения, материалы, состояние несущих конструкций и стен и другие данные.

Правовая сторона системы формирования объекта недвижимости завершена. Физический аспект объекта недвижимости реализует Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости», правовую сторону —

Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а экономическую — Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Указом Президента РФ от 25.12.2008 № 1847 на базе Росрегистрации, путем присоединения к ней Роснедвижимости и Роскартографии создана Государственная служба регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Теперь физическая идентификация объекта недвижимости и государственная регистрация прав на него сосредоточены в одной государственной службе — Росреестре.

Росреестр является федеральным органом, уполномоченным в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. К его компетенции относятся:

r проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица;

r проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав;

r государственная регистрация прав;

r выдача документов, подтверждающих государственную регистрацию прав;

r выдача информации о зарегистрированных правах;

r принятие на учет бесхозяйных недвижимых вещей;

r выдача правообладателям по их заявлениям копий договоров, совершенных в простой письменной форме.

Росреестр обеспечивает соблюдение Правил ведения Единого государственного реестра прав (ЕГРП), а также создание и функционирование системы ведения ЕГРП в электронном виде. ЕГРП содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимости, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях. Неотъемлемой частью ЕГРП являются дела правоустанавливающих документов на объекты недвижимости и книги учета документов. Эти документы хранятся постоянно, что исключает возможность афер с объектами недвижимости.

Дело правоустанавливающих документов открывается на каждый объект недвижимости, который идентифицируется тем же номером, что и соответствующий раздел ЕГРП. В дело помещают все документы, поступающие для регистрации прав на указанный объект.

Книги учета документов содержат данные о принятых на регистрацию документах об объекте недвижимости, правообладателях, регистрируемом праве и заявителях; выданных свидетельствах о государственной регистрации прав, выписках о справках из ЕГРП и об иных документах.

Идентификация земельного участка в ЕГРП осуществляется по кадастровому номеру, который присваивается ему в порядке, установленном Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ (ред. от 13.06.2023) О кадастровой деятельности

ЕГРП состоит из разделов, идентифицированных кадастровым номером определенного объекта недвижимости. Установлена трехзвенная классификация объектов недвижимости:

r    первое звено — земельный участок;

r    второе — здания, сооружения и иные объекты недвижимости, связанные с землей;

r    третье — объекты, входящие в состав здания, сооружения (квартиры, нежилые помещения и иные объекты).

В свою очередь каждый раздел состоит из трех подразделов:

r    подраздел I — описание объекта недвижимого имущества;

r    подраздел II — записи о праве собственности и об иных вещных правах на объект недвижимого имущества, о сделках об его отчуждении;

r    подраздел III — записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других вещных прав на объект недвижимого имущества.

r    ЕГРП ведется на бумажных и электронных носителях. При несоответствии между записями на бумажных и электронных носителях приоритет имеют записи на бумажных.

Регистрация возникновения и перехода прав на объекты недвижимости удостоверяется свидетельством, а регистрация договоров и иных сделок — специальной регистрационной надписью на документе, выражающем содержание сделки. Форма свидетельств и специальной надписи устанавливается правилами ведения ЕГРП.