Экономика недвижимости

В соответствии с Конституцией РФ земельное законодательство является предметом ведения РФ и субъектов РФ и состоит из Земельного кодекса РФ, иных федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов РФ. Иные акты, содержащие нормы земельного права, могут издавать Президент РФ, Правительство РФ, органы исполнительной власти субъектов РФ, а также местного самоуправления. В сфере недвижимости роль региональных и муниципальных нормативных актов более значима, чем в других секторах рыночной экономики.

Федеральное законодательство. Земля как объект недвижимости имеет особый правовой статус и служит объектом специфических общественно-экономических отношений. Земельная реформа началась в 1991 г. с принятием Закона «О земельной реформе». За эти годы полностью сформировано правовое поле имущественно- земельных отношений, а также созданы соответствующие институты и инфраструктура регулирования объекта недвижимости и недвижимого имущества. Из двадцати действующих кодифицированных законов Российской Федерации в девяти кодексах недвижимость выступает в той или иной мере непосредственным объектом правовых отношений. Такими кодексами являются Гражданский, Земельный, Налоговый, Жилищный, Градостроительный, Лесной, Воздушный и Водный кодексы Российской Федерации.

Принятие важных федеральных законов в области оборота прав объекта недвижимости упорядочили институциональную среду в этой сфере. К ним относятся федеральные законы «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», «О государственном кадастре недвижимости», «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и др.

В законодательном регулировании имущественно-земельных отношений наибольшую юридическую силу имеют, после Конституции Российской Федерации, Гражданский и Земельный кодексы. Они приняты раньше, чем другие законодательные акты, и выступают основной базой всей правовой системы имущественно-земельных отношений. Гражданский и Земельный кодексы содержат много отсылочных норм друг к другу.

Общие положения о праве собственности и других вещных правах на земельные участки установлены в главе 17 Гражданского кодекса РФ. Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок регулируются Гражданским кодексом, если иное не предусмотрено законодательствами земельным, водным, лесным, о недрах, охране окружающей среды.

В соответствии с Земельным кодексом приватизация здания (строения, сооружения) проводится только вместе с приватизацией земельного участка, за исключением случаев, когда отчуждаемая часть здания (строения, сооружения) не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка или данный земельный участок изъят из оборота либо ограничен в обороте. Не допускается отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания, если они принадлежат одному лицу. Таким образом, земельный участок и расположенный на нем объект недвижимости фактически объявляются единым имущественным комплексом и только в таком виде могут быть предметом гражданско-правовых сделок (купли-продажи, ипотеки и пр.). То есть Земельный кодекс необходимо рассматривать в неразрывной связи с нормами Гражданского кодекса.

Земельный кодекс установил различные формы собственности на землю, в том числе и частную.

При регулировании земельных отношений применяют принцип разграничения действия норм гражданского и земельного законодательства в части регулирования отношений по использованию земель, а также принцип государственного регулирования приватизации земли.

Главным принципом Земельного кодекса провозглашен приоритет охраны земель. Этот принцип основан на положении Конституции (статья 9) о том, что земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в РФ как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории, и только во вторую очередь земля является объектом недвижимости. Соответственно, владение, пользование и распоряжение земельными участками могут осуществляться собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде.

Следующий важнейший принцип Земельного кодекса — судебный порядок разрешения земельных споров. Немаловажную роль в законе играет принцип платного землепользования.

Региональное законодательство. Для оперативного решения региональных проблем, связанных с управлением и распоряжением земельными ресурсами, субъекты Федерации на основе федерального законодательства принимают свои законы. Например, на федеральном уровне не определено понятие «управление недвижимостью», в то время как в регионах оно используется. Наибольший интерес представляют законы и другие правовые нормативные акты Москвы, Санкт-Петербурга, Московской, Ленинградской, Калининградской, Саратовской, Свердловской областей и ряда других регионов. В регионах самостоятельно формируется стратегия управления рынком недвижимости и создается необходимое законодательное, нормативно-правовое, информационное, организационное и финансовое обеспечение. Например, органы исполнительной власти Санкт-Петербурга и Самары выбрали в качестве основной формы земельных отношений передачу в собственность городских земельных участков. Некоторые регионы, рассматривающие городские земли как ограниченный, невоспроизводимый ресурс исключительно высокой ценности, считают аренду городских земель приоритетной формой земельных отношений. Именно такая форма землепользования получила преимущественное развитие в Москве, Екатеринбурге, Волгограде, Калининградской, Ленинградской и других областях.

В общем, региональное законодательство в сфере имущественно-земельных отношений более развито в европейских регионах страны, где на традиционно высоком уровне находятся земледелие и земельные отношения. На огромных территориях Сибири и Дальнего Востока из-за неблагоприятных природно-климатических условий исторически земледелие слабо развито, поэтому в данных регионах становление регионального имущественно-земельного законодательства отстает от федеральных требований.

Законодательство о местном самоуправлении и местные нормативные правовые акты. В соответствии с Конституцией РФ местное самоуправление в РФ обеспечивает самостоятельное решение населением (статья 132, часть 1) вопросов владения, пользования, распоряжения (статья 130, часть 1) и управления муниципальной собственностью.

Управление объектами муниципальной недвижимости входит в компетенцию органов местного самоуправления. Федеральный закон от 06.10.2003 № 131-ФЗ

«Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ» устанавливает, что экономическую основу местного самоуправления составляет муниципальная собственность. В ее состав включены муниципальные земли и другие природные ресурсы, средства местного бюджета, имущество органов местного самоуправления, а также муниципальные предприятия, организации, банки и прочее движимое и недвижимое имущество.

Органы местного самоуправления обладают широким кругом полномочий в области земельных отношений, строительства, зонирования и планировки, развития производственной и социальной инфраструктуры. Контроль за землепользованием также является предметом ведения местного самоуправления.

Также к вопросам местного значения поселения относятся утверждение генеральных планов поселения, правил землепользования и застройки, утверждение подготовленной на основе генеральных планов поселения документации по планировке территории, выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территории поселения, утверждение местных нормативов градостроительного проектирования поселений, резервирование земель и изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков в границах поселения для муниципальных нужд, осуществление земельного контроля за использованием земель поселения.