Лекция 7. Страхование и налогообложение в области недвижимости

Страхование — система мероприятий по созданию денежного (страхового) фон­да за счет взносов его участников, из средств которого возмещается ущерб, причи­ненный дольщикам стихийными бедствиями; несчастными случаями; нарушением действующего законодательства, допущенным при оформлении регистрации сделки с объектами недвижимости; непреднамеренными ошибками риелторов, оценщиков и других профессионалов рынка недвижимости; подрядчиком, третьим лицом, застройщиком. Страхование — один из важнейших элементов рыночных отношений, относящихся к финансовой сфере, связанной с выполнением особых функций в экономике.

Правила страхования — условия страхования, определяющие права и обязан­ности сторон по договору страхования, объект страхования, перечень страховых случаев и исключений, при которых страховщик освобождается от ответственно­сти. Правила страхования обычно излагаются в страховом полисе или составляют его неотъемлемую часть. Они входят в пакет документов, необходимых для лицен­зирования страховой деятельности.

Страховщик — страховая компания, принимающая на себя риск за определен­ную в договоре плату. Страхователь — физическое или юридическое лицо, пере­дающее риск по договору страховщику. Страховая стоимость — действительная, фактическая стоимость объекта страхования. Страховая сумма — объявляемая при заключении договора сумма, на которую страхователь страхует свой интерес (в имущественном страховании она не должна превышать страховой стоимости объекта страхования).

Страховое возмещение — сумма, выплачиваемая страховщиком страхователю в возмещение убытков, вызванных наступлением страхового случая, предусмотрен­ного договором страхования. Страховой риск — вероятное событие или совокуп­ность событий, на случай наступления которых проводится страхование.

Добровольное страхование строений и квартир проводится на случай их уничто­жения и повреждения в результате стихийных бедствий (наводнения, смерча, лив­ня, оползня, паводка, необычного для данной местности землетрясения) и других несчастных случаев (пожара, взрыва, аварии отопительной системы, водопроводной и канализационных сетей, в том числе при их повреждении вследствие низких тем­ператур, наезда транспортных средств, падения деревьев и летательных аппаратов, похищения отдельных элементов строения (квартиры) и повреждения или уничто­жения их в результате противоправных действий третьих лиц и др.).

Отношение к страхованию в нашей стране пока неоднозначное, многие еще не понимают эффективности этого инструмента. Впрочем, положительная динамика в последние несколько лет все же обозначилась. Этому способствовали и природные катаклизмы, и законодательные инициативы государства в сфере страхования.

К наиболее часто страхуемым объектам, принадлежащим юридическим лицам, относятся офисные помещения, производственные помещения и склады, к кото­рым применяются общие подходы к страхованию. Поскольку они подвергаются разным рискам и размеры возможных потерь у них разные, в правилах страхова­ния есть различия.

Страхование прав собственности на объект недвижимости от потерь в резуль­тате нарушений законодательства, допущенных при оформлении и регистрации сделки, называется титульным страхованием. Оно призвано защищать интересы добросовестного приобретателя от возможных претензий со стороны третьих лиц.

Смысл страхования титула заключается в том, что страховая компания, предвари­тельно изучив правовую историю объекта, принимает на себя финансовую ответ­ственность за законность приобретенного права собственности.

Титульное страхование подразумевает выплату возмещения только в случае по­тери права собственности, но не возникновения каких-либо обременений. Страхо­вой случай по утрате прав собственности признается таковым, если вынесено ре­шение суда первой инстанции.

Страховым случаем по договору обязательного страхования ответственности является установленный вступившим в законную силу решением арбитражного суда или признанный страховщиком факт причинения ущерба действиями (без­действием) оценщика в результате нарушения требований федеральных стандар­тов оценки, стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморе­гулируемой организацией оценщиков, членом которой являлся оценщик на момент причинения ущерба.

В случае наступления страхового случая страховщик производит страховую вы­плату в размере причиненного заказчику и/или третьему лицу реального ущерба, установленного вступившим в законную силу решением арбитражного суда, но не более чем в размере страховой суммы по договору обязательного страхования от­ветственности.

Договор обязательного страхования ответственности заключается на срок не менее одного года с условием возмещения ущерба, причиненного в период дей­ствия договора, в течение срока исковой давности, установленного законодатель­ством Российской Федерации.

Страхование профессиональной ответственности риелторов в России являет­ся обязательным условием сертификации риелторских фирм и одним из стандар­тов риелторского сообщества. Страховщики принимают на себя обязанность воз­местить ущерб за причинение вреда заказчику риелторских услуг в случае, если его «вещные права были нарушены в результате непреднамеренных ошибок, небреж­ности или упущений при осуществлении риелторской деятельности». Страхова­ние профессиональной ответственности риелторов представляет собой механизм компенсации расходов, понесенных риелтором вследствие претензий клиентов по возмещению ущерба, наступившего в результате непреднамеренной ошибки, не­брежности или упущения, допущенного фирмой или ее работником. Опасными для клиента могут стать неправильное оформление сделки, мошенничество или упущения, вызванные, к примеру, несовершенством законодательства.

В последнее время становится популярной предстраховая экспертиза для опре­деления степени риска при приобретении объектов недвижимости. Суммы сде­лок по коммерческим объектам недвижимости превышают суммы сделок по жи­лым объектам.

При страховании банковских ипотечных кредитов под покупку построенного жилья страхователем выступает заемщик кредита, выгодоприобретателем (лицом, в чью пользу осуществляется страхование) — банк-кредитор. Для получения ипо­течного кредита необходимо застраховать объект недвижимости от риска утраты или повреждения. Размер страховой суммы ограничен размером требования о воз­врате суммы основного долга.

В развитой рыночной экономике страхование строительно-монтажных ри­сков (СМР) не является обязательным, но без него компания не может участвовать в подрядных торгах и не имеет права заключать строительные контракты. У нас этот вид страхования сугубо добровольный, однако на первичном рынке недвижимости он широко распространен. В целом по России в 2010 г. объем начисленной премии по страхованию СМР составил 19,1 млрд руб., превысив показатели докризисного года. Рост рынка страхования СМР определяется увеличением объемов финанси­рования из государственного бюджета, так как наличие договора страхования яв­ляется условием исполнения государственного контракта на строительство.

Страхование строительно-монтажных работ представляет собой механизм ком­пенсации ущерба, возникающего при гибели или выполнении строящегося (рекон­струируемого) объекта, при осуществлении строительно-монтажных работ, вслед­ствие случайных и непредвиденных событий.

Страхованию подлежат объекты, на которых ведется строительство, временные здания и сооружения, строительная техника и стройматериалы, а также ответствен­ность заказчика (подрядчика) за нанесение вреда жизни, здоровью и имуществу тре­тьих лиц. Страхуется ответственность подрядчиков перед третьими лицами. Произ­водится страхование послепусковых гарантийных обязательств, призванное сделать расходы подрядчика на исполнение этих обязательств заранее определенными и при­годными для включения в контрактную стоимость в виде затрат на страхование.

Страхование послепусковых гарантийных обязательств является завершаю­щим элементом комплексной страховой защиты строительно-монтажных работ. Оно обеспечивает возмещение непредвиденных расходов подрядчика, обуслов­ленных его гарантийными обязательствами перед заказчиком, связанных с ремон­том, заменой, восстановлением построенного объекта в результате его поврежде­ния или гибели.

Страховым случаем признается свершившееся событие, с наступлением кото­рого возникает обязанность страхователя возместить ущерб, причиненный иму­щественным интересам заказчика вследствие небрежности, ошибки или упуще­ния при осуществлении строительной деятельности.

С развитием саморегулирования в инвестиционно-строительной сфере сформи­ровался рынок страхования ответственности саморегулируемых организаций.

По условиям страхования гражданской и профессиональной ответственности проектировщика страховая компания обеспечивает возмещение ущерба, нанесен­ного подрядчику или заказчику в период строительства или эксплуатации объек­та в результате ошибок, допущенных в проекте строительства.

В заключение отметим, что в странах с развитой рыночной экономикой стра­ховые компании не только принимают взносы, но и распоряжаются ими как инве­сторы нового строительства. В нашей стране страховые компании не имеют права вести подобную деятельность на законных основаниях