Лекция 7. Страхование и налогообложение в области недвижимости

1. Страхование в области недвижимости

Страхование — система мероприятий по созданию денежного (страхового) фон­да за счет взносов его участников, из средств которого возмещается ущерб, причи­ненный дольщикам стихийными бедствиями; несчастными случаями; нарушением действующего законодательства, допущенным при оформлении регистрации сделки с объектами недвижимости; непреднамеренными ошибками риелторов, оценщиков и других профессионалов рынка недвижимости; подрядчиком, третьим лицом, застройщиком. Страхование — один из важнейших элементов рыночных отношений, относящихся к финансовой сфере, связанной с выполнением особых функций в экономике.

Правила страхования — условия страхования, определяющие права и обязан­ности сторон по договору страхования, объект страхования, перечень страховых случаев и исключений, при которых страховщик освобождается от ответственно­сти. Правила страхования обычно излагаются в страховом полисе или составляют его неотъемлемую часть. Они входят в пакет документов, необходимых для лицен­зирования страховой деятельности.

Страховщик — страховая компания, принимающая на себя риск за определен­ную в договоре плату. Страхователь — физическое или юридическое лицо, пере­дающее риск по договору страховщику. Страховая стоимость — действительная, фактическая стоимость объекта страхования. Страховая сумма — объявляемая при заключении договора сумма, на которую страхователь страхует свой интерес (в имущественном страховании она не должна превышать страховой стоимости объекта страхования).

Страховое возмещение — сумма, выплачиваемая страховщиком страхователю в возмещение убытков, вызванных наступлением страхового случая, предусмотрен­ного договором страхования. Страховой риск — вероятное событие или совокуп­ность событий, на случай наступления которых проводится страхование.

Добровольное страхование строений и квартир проводится на случай их уничто­жения и повреждения в результате стихийных бедствий (наводнения, смерча, лив­ня, оползня, паводка, необычного для данной местности землетрясения) и других несчастных случаев (пожара, взрыва, аварии отопительной системы, водопроводной и канализационных сетей, в том числе при их повреждении вследствие низких тем­ператур, наезда транспортных средств, падения деревьев и летательных аппаратов, похищения отдельных элементов строения (квартиры) и повреждения или уничто­жения их в результате противоправных действий третьих лиц и др.).

Отношение к страхованию в нашей стране пока неоднозначное, многие еще не понимают эффективности этого инструмента. Впрочем, положительная динамика в последние несколько лет все же обозначилась. Этому способствовали и природные катаклизмы, и законодательные инициативы государства в сфере страхования.

К наиболее часто страхуемым объектам, принадлежащим юридическим лицам, относятся офисные помещения, производственные помещения и склады, к кото­рым применяются общие подходы к страхованию. Поскольку они подвергаются разным рискам и размеры возможных потерь у них разные, в правилах страхова­ния есть различия.

Страхование прав собственности на объект недвижимости от потерь в резуль­тате нарушений законодательства, допущенных при оформлении и регистрации сделки, называется титульным страхованием. Оно призвано защищать интересы добросовестного приобретателя от возможных претензий со стороны третьих лиц.

Смысл страхования титула заключается в том, что страховая компания, предвари­тельно изучив правовую историю объекта, принимает на себя финансовую ответ­ственность за законность приобретенного права собственности.

Титульное страхование подразумевает выплату возмещения только в случае по­тери права собственности, но не возникновения каких-либо обременений. Страхо­вой случай по утрате прав собственности признается таковым, если вынесено ре­шение суда первой инстанции.

Страховым случаем по договору обязательного страхования ответственности является установленный вступившим в законную силу решением арбитражного суда или признанный страховщиком факт причинения ущерба действиями (без­действием) оценщика в результате нарушения требований федеральных стандар­тов оценки, стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморе­гулируемой организацией оценщиков, членом которой являлся оценщик на момент причинения ущерба.

В случае наступления страхового случая страховщик производит страховую вы­плату в размере причиненного заказчику и/или третьему лицу реального ущерба, установленного вступившим в законную силу решением арбитражного суда, но не более чем в размере страховой суммы по договору обязательного страхования от­ветственности.

Договор обязательного страхования ответственности заключается на срок не менее одного года с условием возмещения ущерба, причиненного в период дей­ствия договора, в течение срока исковой давности, установленного законодатель­ством Российской Федерации.

Страхование профессиональной ответственности риелторов в России являет­ся обязательным условием сертификации риелторских фирм и одним из стандар­тов риелторского сообщества. Страховщики принимают на себя обязанность воз­местить ущерб за причинение вреда заказчику риелторских услуг в случае, если его «вещные права были нарушены в результате непреднамеренных ошибок, небреж­ности или упущений при осуществлении риелторской деятельности». Страхова­ние профессиональной ответственности риелторов представляет собой механизм компенсации расходов, понесенных риелтором вследствие претензий клиентов по возмещению ущерба, наступившего в результате непреднамеренной ошибки, не­брежности или упущения, допущенного фирмой или ее работником. Опасными для клиента могут стать неправильное оформление сделки, мошенничество или упущения, вызванные, к примеру, несовершенством законодательства.

В последнее время становится популярной предстраховая экспертиза для опре­деления степени риска при приобретении объектов недвижимости. Суммы сде­лок по коммерческим объектам недвижимости превышают суммы сделок по жи­лым объектам.

При страховании банковских ипотечных кредитов под покупку построенного жилья страхователем выступает заемщик кредита, выгодоприобретателем (лицом, в чью пользу осуществляется страхование) — банк-кредитор. Для получения ипо­течного кредита необходимо застраховать объект недвижимости от риска утраты или повреждения. Размер страховой суммы ограничен размером требования о воз­врате суммы основного долга.

В развитой рыночной экономике страхование строительно-монтажных ри­сков (СМР) не является обязательным, но без него компания не может участвовать в подрядных торгах и не имеет права заключать строительные контракты. У нас этот вид страхования сугубо добровольный, однако на первичном рынке недвижимости он широко распространен. В целом по России в 2010 г. объем начисленной премии по страхованию СМР составил 19,1 млрд руб., превысив показатели докризисного года. Рост рынка страхования СМР определяется увеличением объемов финанси­рования из государственного бюджета, так как наличие договора страхования яв­ляется условием исполнения государственного контракта на строительство.

Страхование строительно-монтажных работ представляет собой механизм ком­пенсации ущерба, возникающего при гибели или выполнении строящегося (рекон­струируемого) объекта, при осуществлении строительно-монтажных работ, вслед­ствие случайных и непредвиденных событий.

Страхованию подлежат объекты, на которых ведется строительство, временные здания и сооружения, строительная техника и стройматериалы, а также ответствен­ность заказчика (подрядчика) за нанесение вреда жизни, здоровью и имуществу тре­тьих лиц. Страхуется ответственность подрядчиков перед третьими лицами. Произ­водится страхование послепусковых гарантийных обязательств, призванное сделать расходы подрядчика на исполнение этих обязательств заранее определенными и при­годными для включения в контрактную стоимость в виде затрат на страхование.

Страхование послепусковых гарантийных обязательств является завершаю­щим элементом комплексной страховой защиты строительно-монтажных работ. Оно обеспечивает возмещение непредвиденных расходов подрядчика, обуслов­ленных его гарантийными обязательствами перед заказчиком, связанных с ремон­том, заменой, восстановлением построенного объекта в результате его поврежде­ния или гибели.

Страховым случаем признается свершившееся событие, с наступлением кото­рого возникает обязанность страхователя возместить ущерб, причиненный иму­щественным интересам заказчика вследствие небрежности, ошибки или упуще­ния при осуществлении строительной деятельности.

С развитием саморегулирования в инвестиционно-строительной сфере сформи­ровался рынок страхования ответственности саморегулируемых организаций.

По условиям страхования гражданской и профессиональной ответственности проектировщика страховая компания обеспечивает возмещение ущерба, нанесен­ного подрядчику или заказчику в период строительства или эксплуатации объек­та в результате ошибок, допущенных в проекте строительства.

В заключение отметим, что в странах с развитой рыночной экономикой стра­ховые компании не только принимают взносы, но и распоряжаются ими как инве­сторы нового строительства. В нашей стране страховые компании не имеют права вести подобную деятельность на законных основаниях

2. Налогообложение в области недвижимости

Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается главой 31 «Земельный налог» Налогового кодекса Российской Федерации.

Налогоплательщиками земельного налога являются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоян­ного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.

Объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга), на территории которого введен налог на землю.

Налоговая база земельного налога определяется как кадастровая стоимость зе­мельных участков по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым пери­одом. Налогоплательщики — организации и налогоплательщики — физические лица, являющиеся индивидуальными предпринимателями, определяют налоговую базу самостоятельно на основании сведений государственного кадастра недвижи­мости. Налоговая база для налогоплательщика — физического лица определяется налоговыми органами на основании сведений, которые представляются в налого­вые органы органами, осуществляющими кадастровый учет, ведение государствен­ного кадастра недвижимости и государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Росреестр).

Налоговым периодом земельного налога признается календарный год. Отчетны­ми периодами для налогоплательщиков — организаций и физических лиц, являю­щихся индивидуальными предпринимателями, признаются первый, второй и тре­тий квартал календарного года. Налог и авансовые платежи по земельному налогу подлежат уплате налогоплательщиками в порядке и сроки, которые установлены нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных обра­зований (законами городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга). Налогоплательщики — физические лица уплачивают налог на основании налого­вого уведомления, направленного налоговым органом.

Налоговым кодексом РФ предусмотрены две ставки:

0,3% в отношении земельных участков:

- отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах и используемых для сельскохозяйственного производства;

- занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса или приобретенных (предоставлен­ных) для жилищного строительства;

- приобретенных (предоставленных) для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства, а также дачного хо­зяйства;

1,5% в отношении всех остальных земельных участков.

Налоговым кодексом РФ предусмотрен ряд льгот в виде освобождения от нало­гообложения и уменьшения налогооблагаемой базы на сумму в размере 10 тыс. руб. на одного налогоплательщика.

Существующая система налогообложения недвижимости имеет массу недостат­ков, затрудняющих эффективное использование объектов недвижимости. Одним из них является отдельное налогообложение земельного участка и объектов недви­жимости (помещений, заданий и сооружений), построенных на нем.

В настоящее время в России нет налога на недвижимость, есть близкие к нему по смыслу три налога: земельный налог, регламентируемый главой 31 Налогового кодекса (см. выше), налог на имущество организаций, регламентируемый главой 30 Налогового кодекса, и налог на имущество физических лиц, регламентируемый За­коном РФ «О налогах на имущество физических лиц».

В объектах налогообложения во всех трех налогах присутствуют явные при­знаки объектов недвижимости, хотя термин «объект недвижимости» прямо не упо­минается. Неоспоримое преимущество таких налогов состоит в том, что налоговая база остается сравнительно устойчивой и не зависит от макроэкономических по­казателей и деловой активности в экономике.

Налог на имущество организаций и налог на имущество физических лиц фак­тически являются разными налогами, поскольку они различаются не только на­логоплательщиками, но и объектом налогообложения, а также порядком исчисле­ния и уплаты.

Налог на имущество организаций относится к категории региональных. Объ­ектами налогообложения признается движимое и недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряже­ние, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полу­ченное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе в качестве объек­тов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета. Налоговая база определяется налогоплательщиками самостоятельно как средне­годовая стоимость имущества, рассчитанная в соответствии с установленным по­рядком ведения бухгалтерского учета. Налоговые ставки устанавливаются закона­ми субъектов Российской Федерации и не могут превышать 2,2% налоговой базы.

Продажа предприятия как имущественного комплекса облагается налогом на добавленную стоимость. Налоговую базу определяют отдельно по каждому виду активов предприятия. Если оно продано по цене ниже балансовой стоимости реа­лизованного имущества, для налогообложения применяют поправочный коэффи­циент, рассчитанный как отношение цены реализации предприятия к балансовой стоимости указанного имущества. Для налогообложения цену каждого вида иму­щества принимают равной произведению ее балансовой стоимости на поправоч­ный коэффициент.

Налог на имущество физических лиц, как и земельный, относится к местным на­логам. Плательщиками налогов признаются собственники имущества, а объектом налогообложения — жилой дом, квартира, комната, дача, гараж, иное строение, по­мещение и сооружение, доля в праве общей собственности на имущество.

Базой для исчисления налога на имущество физических лиц является инвен­таризационная стоимость объектов налогообложения. Порядок расчета такой сто­имости устанавливается федеральным органом исполнительной власти, уполно­моченным на осуществление функций по нормативно-правовому регулированию в сфере ведения государственного кадастра недвижимости, осуществления када­стрового учета и кадастровой деятельности.

Налог уплачивается ежегодно по ставкам, устанавливаемым нормативны­ми правовыми актами представительных органов местного самоуправления в зависимости от суммарной инвентаризационной стоимости. Ставки уста­навливают в следующих пределах: при стоимости объекта недвижимости до 300 тыс. руб. ставка налога — 0,1%; от 300 до 500 тыс. руб. — от 0,1 до 0,3%; свы­ше 500 тыс. руб. — от 0,3 до 2%. Налоги на имущество физических лиц исчисля­ют налоговые органы по месту нахождения объектов налогообложения на 1 ян­варя каждого года.

От уплаты налога на имущество физических лиц освобождены некоторые кате­гории лиц и владельцы перечисленных видов строений, помещений и сооружений. Исчисление налогов производится налоговыми органами.

При продаже объектов недвижимости физическим лицом налоги взимаются со всех доходов, полученных в результате реализации объектов.

Налоговый кодекс предусматривает освобождение от налогообложения сумм, направленных на новое строительство либо приобретение на территории Россий­ской Федерации жилого дома или квартиры в размере фактически произведенных расходов (но не более 600 тыс. руб.) без учета сумм, направленных на уплату про­центов по ипотечным кредитам.

Налоговому контролю подлежат расходы физических лиц на приобретение объекта недвижимости. Налоговый контроль проводится на основе информации от организаций, осуществляющих регистрацию прав на объекты недвижимости и сделок с ними.

Если физическое лицо принимает долевое участие в строительстве жилого дома и по окончании строительства квартира будет передана в его частную собственность без оформления договора купли-продажи, то законодательством не предусмотре­но сообщение в налоговый орган о совершении такой сделки.

При дарении объектов недвижимости физическими лицами плательщиками на­лога являются физические лица, принимающие объекты недвижимости, перехо­дящие в их собственность в порядке дарения. При этом закон не уточняет, от кого физическое лицо может получить подарок, подлежащий обложению налогом: от физического или юридического лица.

Налог с имущества, переходящего физическим лицам в порядке наследования, не взимается. С 01.01.2006 г. доходы, получаемые гражданами, являющимися члена­ми одной семьи или близкими родственниками, при дарении недвижимого имуще­ства, транспортных средств, акций, долей, паев не облагаются налогом на доходы физических лиц. Для всех остальных действует ставка налога на доходы физиче­ских лиц в размере 13%, которая не зависит от стоимости подарка.

При доверительном управлении, учредителем которого является физическое лицо, плательщиками налога являются физические лица, владеющие имуществом на праве собственности. При доверительном управлении перехода права собствен­ности не возникает. Обязанность по уплате налога на прибыль с доходов, получен­ных от операций с имуществом, переданным в доверительное управление юриди­ческим лицам, также лежит на учредителе.

Учредитель доверительного управления исчисляет и уплачивает налог на при­быль от операций с имуществом, переданным в доверительное управление, соглас­но Закону РФ «О налоге на прибыль предприятий и организаций».