1. Отнесение материальных объектов к недвижимому имуществу

В повседневной жизни термин «недвижимость» кажется вполне понятным и само собою разумеющимся. Однако в действительности внешняя видимость не совпадает с юридической сущностью недвижимости, которая во многом определяется особенностями экономического развития страны, сложившимися историческими традициями и другими условиями. Понятие недвижимости, как и любое другое понятие, состоит из трех необходимых элементов:

• наименование – знак (термин), закрепленный за объектом, в данном случае это «недвижимость»;

• содержание – совокупность отличительных признаков, ядром которых является сущностное свойство – неподвижность (для зданий и сооружений), неперемещаемость в пространстве (для зданий и сооружений), непотребляемость, долговечность, материальность, полезность и др;

• объем – множество (класс) предметов, отображаемых в данной категории, – здания, сооружения и т.д.

Понятие недвижимости не сводится только к дефиниции, т.е. к краткому указанию одних существенных признаков, а является синтезом, суммой знаний о предмете. В России, как и в других странах мира, недвижимость определяют в основном через объем понятия – перечень предметов (вещей) и вещных прав, включаемых в него. В соответствии с ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся следующие материальные и нематериальные объекты (ст. 130, 132 ГК РФ в ред. от 03.06.2006).

Состав объектов недвижимого имущества:

Отдельные объекты

1. Земельные участки.

2. Участки недр и фонды недр.

3. Все, что прочно связано с землей, в том числе:

• здания;

• сооружения;

• объекты незавершенного строительства.

4. Приравненные к недвижимости, подлежащие государственной регистрации:

• воздушные и морские суда;

• суда внутреннего плавания;

• космические объекты.

5. Иные предметы, наделенные статусом недвижимости по закону.

Сложные объекты – предприятие в целом как имущественный комплекс, включая:

• земельные участки;

• здания и сооружения;

• инвентарь и оборудование;

• сырье и продукцию;

• требования и долги;

• права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги;

• нематериальные активы;

• информацию;

•другие исключительные права.

В общем случае недвижимость – это земельные участки и все то, что с ними прочно связано, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Леса, многолетние насаждения и обособленные водные объекты с 2007 г. исключены из состава недвижимого имущества, что не соответствует мировой практике и природе этих объектов. В то же время российские законы включают в недвижимое имущество приравненные к нему вполне движимые вещи (воздушные и морские суда и др.) не по родовым или видовым признакам, что было бы вполне понятно, а по целесообразности распространения на них специального правового режима, установленного для действительно недвижимых объектов, в состав которых пока не включены все виды дорог страны.

Определение сущности недвижимости только с материально-вещественной стороны имеет большое значение во многих отраслях знаний, но явно недостаточно и далеко не исчерпывает всей совокупности признаков, свойственных ее содержанию.

В теории и практике следует различать понятие недвижимого имущества как материального (физического) объекта и как комплекса экономических, правовых и социальных отношений, обеспечивающих специальный порядок распоряжения им и особую устойчивость прав. При этом недвижимость имеет следующие характеристики.

Недвижимость как физический объект:

• местоположение;

• площадь и границы;

• объем;

• размер (высота, длина, ширина);

• форма участка;

• ландшафт;

• залежи ископаемых;

• тип почвы;

• физические характеристики;

• внешняя среда;

• архитектура и материалы;

• внутренняя планировка;

• пространственная планировка;

• долговечность;

• целевое назначение;

• неподвижность – прочная связь с землей.

Недвижимость как объект экономических отношений:

• товар;

• капитал в вещной форме;

• полезность;

• доходность;

• издержки содержания;

• ликвидность;

• финансовый актив;

• стоимость;

• цена;

• налогообложение;

• инвестирование;

• спрос и предложение;

• уникальность;

• многократность использования, а земли – бесконечно;

• капиталоемкость;

• удовлетворение потребностей людей;

• средство производства;

• материальный актив;

• ценность местонахождения.

Недвижимость как объект правовых отношений – вещных прав:

• право собственности;

• право пожизненного наследуемого владения;

• право постоянного пользования;

• право хозяйственного ведения;

• право оперативного управления;

• траст (доверительное управление);

• право залога, лизинга, аренды, застройки;

• сервитуты;

• право бессрочного постоянного пользования;

• право членов семьи собственника жилого помещения;

• право на земельный участок собственника здания, расположенного на нем;

• специальное право «золотая акция» на участие в управлении предприятием;

• иные права;

• государственная регистрация прав и сделок;

• юридическая связь с землей.

Недвижимость как объект социальных отношений:

• место обитания людей всех поколений;

• условие жизни людей;

• невосполнимый природный ресурс;

• источник благ;

• пространственный базис размещения других объектов;

• защищается на благо всех людей;

• основа свободы и независимости людей;

• престижность владения;

• основа гордости и славы;

• многофункциональное назначение;

• условие формирования среднего слоя общества.

Любой объект недвижимости существует в единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое из которых может в соответствующих случаях выступать в качестве основного (определяющего) в зависимости от жизненных ситуаций, целей и стадий анализа. На рынке недвижимость выступает как товар в трех взаимосвязанных формах:

• физического объекта с определенными параметрами;

• определенной услуги, позволяющей использовать недвижимость для соответствующей цели;

• вещного права на недвижимое имущество.

Географическая концепция отражает физические (технические) характеристики недвижимости: конструкцию и материал строений, размеры, местоположение, климат, плодородие почв, улучшения, окружающую среду и другие параметры.

Отдельным, самостоятельным объектом недвижимости считается единый обособленный комплекс в виде совокупности объектов, установок, сооружений, оборудования и другого имущества, объединенных функциональным назначением, конструктивно обособленный как единое целое. В него включается имущество, указанное в техническом паспорте и дополнительно смонтированное в процессе капитальных вложений, функционально связанное со зданием (сооружением) так, что его перемещение без несоразмерного ущерба его назначению невозможно. Минфин России письмом от 23.09.2008 № 03-05-01/57 подчеркнул, что в состав объекта недвижимого имущества необходимо включать учитываемые как отдельный инвентарный объект такие объекты основных средств, как лифты, встроенная система вентиляции помещений, локальные сети, другие коммуникации здания. Не включаются в состав объекта недвижимого имущества основные средства (учитываемые как отдельные инвентарные объекты), которые не требуют монтажа, могут быть использованы вне объекта недвижимого имущества, демонтаж которых не причиняет несоразмерного ущерба их назначению и функциональное предназначение которых не является неотъемлемой частью функционирования объекта недвижимого имущества как единого обособленного комплекса (компьютеры, столы, транспортные средства, средства видеонаблюдения и др.).

Все объекты недвижимости подвергаются воздействию физических, химических, биологических, техногенных и других процессов. В результате постепенно изменяются их потребительские качества и функциональная пригодность, состояние которых учитывается при совершении сделок, владении и пользовании имуществом.

Экономическая концепция рассматривает недвижимость как эффективный материальный актив, объект инвестирования и надежный инструмент генерирования дохода. Основные экономические элементы недвижимого имущества – стоимость и цена – первично возникают из его полезности, способности удовлетворять различные потребности и интересы людей. За счет налогообложения владельцев недвижимости формируются муниципальные бюджеты и реализуются социальные программы.

В мировой практике под недвижимостью понимается земельный участок и все, что находится под ним с проекцией к центру земли, и все, что находится над ним, продленное в бесконечность, включая постоянные объекты, присоединенные к нему природой (деревья, вода и др.) или человеком, а также права на эти объекты.

Понятие недвижимого имущества в международной практике можно представить в виде пяти блоков, четыре из которых отражают физический состав, а пятый – юридическое содержание:

• земельный участок;

• объекты над поверхностью участка;

• имущество под поверхностью участка, в том числе полезные ископаемые;

• воздушное пространство;

• комплекс прав на объекты недвижимости.

В общем случае частный собственник земельного участка считается владельцем и всех его составных частей: природных ресурсов в виде минеральных залежей, находящихся в недрах под участком, и соответствующего воздушного пространства над участком. Но собственник имеет право распоряжаться таким объемом воздушного пространства над землей, который он может разумно использовать с учетом законодательных ограничений, в частности полного суверенитета правительства над навигационным воздушным пространством страны, т.е. право на воздушное пространство является ограниченным. Не абсолютно и право собственника участка на недра. Негосударственные субъекты собственности на землю в России имеют права не на все недра, соответствующие их земельному участку, а только на общераспространенные полезные ископаемые (глина, песок и т.п.). Залежи угля, нефти, руды и т.д. не включаются в состав недвижимого имущества частного собственника земельного участка, так как недра принадлежат государству полностью. Не входит в физический, а следовательно, и в экономико-правовой состав недвижимого имущества и воздушное пространство над поверхностью земельного участка того или иного частного собственника. Оно имеет общественный характер и принадлежит государству. Только на землях государственного фонда понятие недвижимости включает все его составные части в вертикальной проекции.

Каждый объект недвижимости и все они, вместе взятые, имеют сущностные (родовые) признаки, позволяющие отличить их от движимых вещей, и видовые (частные), характеризующие особенности объектов по однородным группам.

1. Сущностные (родовые) признаки недвижимости

1.1. Степень подвижности. Абсолютная неподвижность, неперемещаемость в пространстве без ущерба функциональному назначению (для зданий и сооружений).

1.2. Связь с землей. Прочная физическая и юридическая связь.

1.3. Форма функционирования. Натурально-вещественная и стоимостная формы.

1.4. Состояние потребительской формы в процессе использования. Не потребляется, сохраняется натуральная форма в течение всего срока эксплуатации.

1.5. Длительность кругооборота (долговечность). Многократное использование, а земли – бесконечное при правильном использовании.

1.6. Способ переноса стоимости в производственном процессе или потери потребительских свойств. Постепенно по мере износа и накопления амортизационных отчислений.

1.7. Общественное значение. Защита государством интересов граждан и других собственников при пользовании объектами.

2. Видовые (частные) признаки недвижимости

Технические и технологические характеристики (местоположение, функциональное назначение, состояние, уникальность, разнообразие и др.). Определяются конкретными частными показателями в зависимости от вида недвижимости и целесообразности распространения особого режима использования на другое имущество. Неразрывно связаны с функциональным назначением.

Основные фундаментальные свойства недвижимости – неподвижность и материальность, или непотребляемость, на которых базируются все остальные ее родовые и видовые признаки.

Существуют и пограничные понятия между движимыми и недвижимыми вещами. В России для их обозначения применяются термины «существенные» неотделимые части и принадлежности недвижимых вещей. Существенные части – составные неотторжимые части недвижимого имущества, которые не могут быть отделены от него без несоразмерного ущерба как самому объекту недвижимости, так и отделяемой части (например, лифт и т.п.). Они не могут быть предметом разных прав и обязанностей, если в законе или договоре не предусмотрено иное.

Принадлежности – движимые предметы, которые связаны с недвижимым объектом общим назначением, служат ему и могут быть отделены от него по решению собственника недвижимого имущества (люстра, встроенная мебель и др.).

В заключение отметим, что однопорядковые термины «недвижимое имущество», «недвижимые вещи», «недвижимость» могут использоваться в зависимости от контекста для отражения экономических, правовых или географических (физических) отношений. Конечно, для целей углубленного анализа всегда можно представить недвижимое имущество как физический объект +  права на него + стоимость и доходы. В США применяется еще один термин – недвижимая собственность – это права на владение, переходящие вместе с недвижимостью.