Лекция 1. Экономическая сущность, основные признаки, характеристики и классификации объектов недвижимости

1. Отнесение материальных объектов к недвижимому имуществу

В повседневной жизни термин «недвижимость» кажется вполне понятным и само собою разумеющимся. Однако в действительности внешняя видимость не совпадает с юридической сущностью недвижимости, которая во многом определяется особенностями экономического развития страны, сложившимися историческими традициями и другими условиями. Понятие недвижимости, как и любое другое понятие, состоит из трех необходимых элементов:

• наименование – знак (термин), закрепленный за объектом, в данном случае это «недвижимость»;

• содержание – совокупность отличительных признаков, ядром которых является сущностное свойство – неподвижность (для зданий и сооружений), неперемещаемость в пространстве (для зданий и сооружений), непотребляемость, долговечность, материальность, полезность и др;

• объем – множество (класс) предметов, отображаемых в данной категории, – здания, сооружения и т.д.

Понятие недвижимости не сводится только к дефиниции, т.е. к краткому указанию одних существенных признаков, а является синтезом, суммой знаний о предмете. В России, как и в других странах мира, недвижимость определяют в основном через объем понятия – перечень предметов (вещей) и вещных прав, включаемых в него. В соответствии с ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся следующие материальные и нематериальные объекты (ст. 130, 132 ГК РФ в ред. от 03.06.2006).

Состав объектов недвижимого имущества:

Отдельные объекты

1. Земельные участки.

2. Участки недр и фонды недр.

3. Все, что прочно связано с землей, в том числе:

• здания;

• сооружения;

• объекты незавершенного строительства.

4. Приравненные к недвижимости, подлежащие государственной регистрации:

• воздушные и морские суда;

• суда внутреннего плавания;

• космические объекты.

5. Иные предметы, наделенные статусом недвижимости по закону.

Сложные объекты – предприятие в целом как имущественный комплекс, включая:

• земельные участки;

• здания и сооружения;

• инвентарь и оборудование;

• сырье и продукцию;

• требования и долги;

• права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги;

• нематериальные активы;

• информацию;

•другие исключительные права.

В общем случае недвижимость – это земельные участки и все то, что с ними прочно связано, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Леса, многолетние насаждения и обособленные водные объекты с 2007 г. исключены из состава недвижимого имущества, что не соответствует мировой практике и природе этих объектов. В то же время российские законы включают в недвижимое имущество приравненные к нему вполне движимые вещи (воздушные и морские суда и др.) не по родовым или видовым признакам, что было бы вполне понятно, а по целесообразности распространения на них специального правового режима, установленного для действительно недвижимых объектов, в состав которых пока не включены все виды дорог страны.

Определение сущности недвижимости только с материально-вещественной стороны имеет большое значение во многих отраслях знаний, но явно недостаточно и далеко не исчерпывает всей совокупности признаков, свойственных ее содержанию.

В теории и практике следует различать понятие недвижимого имущества как материального (физического) объекта и как комплекса экономических, правовых и социальных отношений, обеспечивающих специальный порядок распоряжения им и особую устойчивость прав. При этом недвижимость имеет следующие характеристики.

Недвижимость как физический объект:

• местоположение;

• площадь и границы;

• объем;

• размер (высота, длина, ширина);

• форма участка;

• ландшафт;

• залежи ископаемых;

• тип почвы;

• физические характеристики;

• внешняя среда;

• архитектура и материалы;

• внутренняя планировка;

• пространственная планировка;

• долговечность;

• целевое назначение;

• неподвижность – прочная связь с землей.

Недвижимость как объект экономических отношений:

• товар;

• капитал в вещной форме;

• полезность;

• доходность;

• издержки содержания;

• ликвидность;

• финансовый актив;

• стоимость;

• цена;

• налогообложение;

• инвестирование;

• спрос и предложение;

• уникальность;

• многократность использования, а земли – бесконечно;

• капиталоемкость;

• удовлетворение потребностей людей;

• средство производства;

• материальный актив;

• ценность местонахождения.

Недвижимость как объект правовых отношений – вещных прав:

• право собственности;

• право пожизненного наследуемого владения;

• право постоянного пользования;

• право хозяйственного ведения;

• право оперативного управления;

• траст (доверительное управление);

• право залога, лизинга, аренды, застройки;

• сервитуты;

• право бессрочного постоянного пользования;

• право членов семьи собственника жилого помещения;

• право на земельный участок собственника здания, расположенного на нем;

• специальное право «золотая акция» на участие в управлении предприятием;

• иные права;

• государственная регистрация прав и сделок;

• юридическая связь с землей.

Недвижимость как объект социальных отношений:

• место обитания людей всех поколений;

• условие жизни людей;

• невосполнимый природный ресурс;

• источник благ;

• пространственный базис размещения других объектов;

• защищается на благо всех людей;

• основа свободы и независимости людей;

• престижность владения;

• основа гордости и славы;

• многофункциональное назначение;

• условие формирования среднего слоя общества.

Любой объект недвижимости существует в единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое из которых может в соответствующих случаях выступать в качестве основного (определяющего) в зависимости от жизненных ситуаций, целей и стадий анализа. На рынке недвижимость выступает как товар в трех взаимосвязанных формах:

• физического объекта с определенными параметрами;

• определенной услуги, позволяющей использовать недвижимость для соответствующей цели;

• вещного права на недвижимое имущество.

Географическая концепция отражает физические (технические) характеристики недвижимости: конструкцию и материал строений, размеры, местоположение, климат, плодородие почв, улучшения, окружающую среду и другие параметры.

Отдельным, самостоятельным объектом недвижимости считается единый обособленный комплекс в виде совокупности объектов, установок, сооружений, оборудования и другого имущества, объединенных функциональным назначением, конструктивно обособленный как единое целое. В него включается имущество, указанное в техническом паспорте и дополнительно смонтированное в процессе капитальных вложений, функционально связанное со зданием (сооружением) так, что его перемещение без несоразмерного ущерба его назначению невозможно. Минфин России письмом от 23.09.2008 № 03-05-01/57 подчеркнул, что в состав объекта недвижимого имущества необходимо включать учитываемые как отдельный инвентарный объект такие объекты основных средств, как лифты, встроенная система вентиляции помещений, локальные сети, другие коммуникации здания. Не включаются в состав объекта недвижимого имущества основные средства (учитываемые как отдельные инвентарные объекты), которые не требуют монтажа, могут быть использованы вне объекта недвижимого имущества, демонтаж которых не причиняет несоразмерного ущерба их назначению и функциональное предназначение которых не является неотъемлемой частью функционирования объекта недвижимого имущества как единого обособленного комплекса (компьютеры, столы, транспортные средства, средства видеонаблюдения и др.).

Все объекты недвижимости подвергаются воздействию физических, химических, биологических, техногенных и других процессов. В результате постепенно изменяются их потребительские качества и функциональная пригодность, состояние которых учитывается при совершении сделок, владении и пользовании имуществом.

Экономическая концепция рассматривает недвижимость как эффективный материальный актив, объект инвестирования и надежный инструмент генерирования дохода. Основные экономические элементы недвижимого имущества – стоимость и цена – первично возникают из его полезности, способности удовлетворять различные потребности и интересы людей. За счет налогообложения владельцев недвижимости формируются муниципальные бюджеты и реализуются социальные программы.

В мировой практике под недвижимостью понимается земельный участок и все, что находится под ним с проекцией к центру земли, и все, что находится над ним, продленное в бесконечность, включая постоянные объекты, присоединенные к нему природой (деревья, вода и др.) или человеком, а также права на эти объекты.

Понятие недвижимого имущества в международной практике можно представить в виде пяти блоков, четыре из которых отражают физический состав, а пятый – юридическое содержание:

• земельный участок;

• объекты над поверхностью участка;

• имущество под поверхностью участка, в том числе полезные ископаемые;

• воздушное пространство;

• комплекс прав на объекты недвижимости.

В общем случае частный собственник земельного участка считается владельцем и всех его составных частей: природных ресурсов в виде минеральных залежей, находящихся в недрах под участком, и соответствующего воздушного пространства над участком. Но собственник имеет право распоряжаться таким объемом воздушного пространства над землей, который он может разумно использовать с учетом законодательных ограничений, в частности полного суверенитета правительства над навигационным воздушным пространством страны, т.е. право на воздушное пространство является ограниченным. Не абсолютно и право собственника участка на недра. Негосударственные субъекты собственности на землю в России имеют права не на все недра, соответствующие их земельному участку, а только на общераспространенные полезные ископаемые (глина, песок и т.п.). Залежи угля, нефти, руды и т.д. не включаются в состав недвижимого имущества частного собственника земельного участка, так как недра принадлежат государству полностью. Не входит в физический, а следовательно, и в экономико-правовой состав недвижимого имущества и воздушное пространство над поверхностью земельного участка того или иного частного собственника. Оно имеет общественный характер и принадлежит государству. Только на землях государственного фонда понятие недвижимости включает все его составные части в вертикальной проекции.

Каждый объект недвижимости и все они, вместе взятые, имеют сущностные (родовые) признаки, позволяющие отличить их от движимых вещей, и видовые (частные), характеризующие особенности объектов по однородным группам.

1. Сущностные (родовые) признаки недвижимости

1.1. Степень подвижности. Абсолютная неподвижность, неперемещаемость в пространстве без ущерба функциональному назначению (для зданий и сооружений).

1.2. Связь с землей. Прочная физическая и юридическая связь.

1.3. Форма функционирования. Натурально-вещественная и стоимостная формы.

1.4. Состояние потребительской формы в процессе использования. Не потребляется, сохраняется натуральная форма в течение всего срока эксплуатации.

1.5. Длительность кругооборота (долговечность). Многократное использование, а земли – бесконечное при правильном использовании.

1.6. Способ переноса стоимости в производственном процессе или потери потребительских свойств. Постепенно по мере износа и накопления амортизационных отчислений.

1.7. Общественное значение. Защита государством интересов граждан и других собственников при пользовании объектами.

2. Видовые (частные) признаки недвижимости

Технические и технологические характеристики (местоположение, функциональное назначение, состояние, уникальность, разнообразие и др.). Определяются конкретными частными показателями в зависимости от вида недвижимости и целесообразности распространения особого режима использования на другое имущество. Неразрывно связаны с функциональным назначением.

Основные фундаментальные свойства недвижимости – неподвижность и материальность, или непотребляемость, на которых базируются все остальные ее родовые и видовые признаки.

Существуют и пограничные понятия между движимыми и недвижимыми вещами. В России для их обозначения применяются термины «существенные» неотделимые части и принадлежности недвижимых вещей. Существенные части – составные неотторжимые части недвижимого имущества, которые не могут быть отделены от него без несоразмерного ущерба как самому объекту недвижимости, так и отделяемой части (например, лифт и т.п.). Они не могут быть предметом разных прав и обязанностей, если в законе или договоре не предусмотрено иное.

Принадлежности – движимые предметы, которые связаны с недвижимым объектом общим назначением, служат ему и могут быть отделены от него по решению собственника недвижимого имущества (люстра, встроенная мебель и др.).

В заключение отметим, что однопорядковые термины «недвижимое имущество», «недвижимые вещи», «недвижимость» могут использоваться в зависимости от контекста для отражения экономических, правовых или географических (физических) отношений. Конечно, для целей углубленного анализа всегда можно представить недвижимое имущество как физический объект +  права на него + стоимость и доходы. В США применяется еще один термин – недвижимая собственность – это права на владение, переходящие вместе с недвижимостью.

2. Особенности недвижимости как товара

Недвижимое имущество как товар – это:

• объект сделок (купли-продажи, дарения, залога и др.), удовлетворяющий различные реальные или потенциальные потребности и имеющий определенные качественные и количественные характеристики;

• право собственности на недвижимость, включающее права владения, пользования и распоряжения;

• услуга – возможность использования недвижимости для соответствующих целей (для жизни, осуществления бизнеса и др.).

Недвижимые вещи как товары включают в себя одновременно и благо, необходимое потребителям, и затраты, или инвестиции, без которых владение и пользование ими практически невозможно. Эти качества недвижимости проявляются в виде ее полезности, редкости, ограниченности и капиталоемкости. Если земля, вода и недра не были бы ограниченны и исчерпаемы, они были бы бесплатными, как воздух. Общую потребительскую ценность недвижимости составляет ее полезность, т.е. возможность использования недвижимости для осуществления определенной экономической функции (выращивания урожая, выпуска промышленных товаров, оказания услуг) или личного потребления.

Полезность – это способность недвижимости удовлетворять потребности владельца в данном месте в течение соответствующего периода времени.

Недвижимое имущество, в первую очередь земля, имеет особые потребительские свойства.

Общие потребности, удовлетворяемые землей как товаром

1. Физиологические, базовые:

• место и всеобщее условие жизнедеятельности человека;

• важнейший природный ресурс;

• базис всех экосистем и производительных сил.

2. Безопасности:

• гарантия стабильного бизнеса, сохранение и накопление капитала;

• в естественном состоянии обеспечение экологической безопасности, биологического очищения внешней природной среды бизнеса;

• снижение риска для жизни и здоровья людей.

3. Социальные:

• престижность владения землей, повышение социального статуса человека;

• формирование чувства собственного достоинства;

• основа гордости и славы.

4. Психологические:

• удовлетворение духовных потребностей людей в уважении и признании;

• обеспечение психологического удовлетворения, оценки личности, потребности общения с природой.

5.Интеллектуальные:

• объект познания, саморазвития и самовыражения в науке, технике, сельском хозяйстве и других сферах;

• предмет самореализации творческого потенциала людей.

Как и любой товар, недвижимость имеет потребительную и рыночную стоимость. Потребительная стоимость отражает стоимость вещей для конкретного пользователя. Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена продажи их на открытом и конкурентном рынке. Земля и некоторые другие недвижимые вещи включаются в экономический оборот как ресурсы, не имеющие альтернатив взаимозамещения во многих сферах деятельности. На предложение недвижимых товаров распространяется закон редкости и ограниченности: чем выше редкость товара, тем выше цена. Нет даже двух одинаковых зданий, у них всегда будут различия в местоположении, линии горизонта, доступности к солнечному свету, микроклимату и другим показателям.

Цена на землю, как и на любой товар, определяется спросом (D) и предложением (S). По мере понижения цены на рынке спрос на земельные участки увеличивается, а с ростом цен – снижается.

Недвижимое имущество – наиболее долговечный и основательный товар из всех существующих. Его нельзя, как иногда случается с личными вещами, забыть или потерять. Земля по своей природе вечна, а здания и сооружения имеют нормативные сроки службы от 15 до 200 лет. Предприятия, как имущественные комплексы, чаще всего создаются на бессрочный период. Недвижимый товар обеспечивает надежность инвестиций, так как стоимость его со временем может возрастать из-за увеличения спроса, улучшений и других факторов.

Сделки с объектами недвижимости – это не обычное перемещение и конечное потребление товара подобно хлебу или молоку, а движение капитала, приносящего доход. Недвижимые товары потребляются (используются) по месту их расположения, что создает их особую экономическую характеристику – территориальные предпочтения, изменения в общественном мнении, традициях и стремлениях, которые делают одни районы популярными (предпочтительными), а другие – нет.

К экономическим особенностям недвижимости как товара относятся: неравномерность денежных потоков, дифференциация налогообложения, многообразие комбинаций вещных прав, жесткая регламентация оформления сделок, ликвидность и необходимость менеджмента.

По этапам инвестиционного цикла денежные потоки в недвижимость отличаются противоположной направленностью и неравномерностью. На начальной стадии имеют место отрицательные потоки денежных средств на строительство или покупку объекта. В период его использования (например, сдачи в аренду) отрицательные денежные потоки трансформируются в положительные, и собственник получает уже стабильные доходы, хотя одновременно возможны и затраты на ремонт и обслуживание здания. При перепродаже объекта владелец обычно возвращает капитал с приращением, несмотря на то что использовал недвижимость длительное время.

Налогообложение сделок, владения и пользования недвижимым имуществом в России дифференцируется по видам объектов и социальному статусу собственников. Применяются различные ставки налога в зависимости от качества и местоположения земель, что позволяет государству устанавливать дифференциальную ренту. Существуют льготы по налогообложению жилых помещений для социально незащищенных слоев населения (инвалидов, пенсионеров и других групп), а при однократной покупке квартир и домов уменьшается налогооблагаемая база всем гражданам.

Недвижимость отличается большим многообразием комбинаций прав собственности и распределения доходов. Одни ее компоненты могут находиться в полной собственности, другие – в аренде, третьи – во временном пользовании, четвертые – в залоге, а пятые – в государственной собственности. По оценкам специалистов, возможно около 1500 комбинаций вещных прав на недвижимое имущество.

Ликвидность недвижимости – это возможность быстро и без потерь превратить товар в денежные средства; уровень ее обратно пропорционален времени, необходимому для продажи объекта: чем меньше времени требуется для его продажи, тем выше ликвидность. Степень ликвидности различных видов недвижимости существенно варьируется, особенно в зависимости от местоположения. Например, офисные помещения сдают в аренду или реализуют в течение трех–четырех дней не считая обычного времени оформления сделки. Ликвидность квартир достигает в среднем четырех–пяти месяцев и более, а земельных участков – двух–трех лет.

Поскольку недвижимое имущество не перемещается в пространстве, инвестиции в него связаны с дополнительными рисками, например, ухудшением окружающей среды, изменениями предпочтений и т.д.

В отличие от других товаров недвижимость, приносящая доход, требует профессионального управления активами, начиная с поиска и оценки альтернатив, выбора наилучшего и наиболее эффективного варианта использования и его практической реализации вплоть до организации охраны, текущего ремонта и многих других повседневных забот. Высокий уровень менеджмента необходим, например, при инвестировании в производственные и сервисные предприятия, в гостиницы и кемпинги.

Для эффективного управления недвижимостью уже перед началом вложения инвестиций требуется целый комплекс мероприятий:

• маркетинговые исследования;

• строительная, экологическая, правовая и экономическая экспертизы;

• обоснование прогнозируемой цены и эксплуатационных расходов;

• анализ аналогов недвижимости по принципу замещения и др.

 Совершение сделок с недвижимым имуществом регламентируется законом, предусматривающим письменную форму и государственную регистрацию, проверку юридической чистоты объекта (доказательство прав на него), прием-передачу, оценку и другие процедуры, которые должны обеспечить интересы общества, органов местной власти и иных субъектов права. Другие особенности недвижимости как товара рассмотрены ниже в соответствующих темах.

Жизненный цикл объектов недвижимости

Жизненный цикл – это законченная последовательность процессов существования недвижимости от ввода в эксплуатацию (создания) до прекращения. В теории и практике различают циклы: деловой цикл, жизненный цикл недвижимости как объекта собственности, жизненный цикл вида бизнеса, жизненный цикл предприятия как имущественного комплекса. Каждый цикл включает несколько этапов.

Жизненный цикл предприятия как имущественного комплекса (условно, для каждого предприятия есть особенности)

1. Создание.

2. Становление.

3. Подъем (развитие).

4. Зрелость (оптимальное функционирование).

5. Спад.

6. Смена собственника, реорганизация.

7. Стабилизация.

8. Новый подъем.

9. Банкротство.

10. Санация (смена собственника).

11. Новый подъем.

12. Ликвидация:

а) добровольная;

б) принудительная.

Жизненный цикл видов бизнеса

1. Начальный этап (организация).

2. Стадия расширения (роста).

3. Стадия зрелости (оптимального функционирования).

4. Сокращение деловой активности.

5. Смена вида бизнеса.

6. Подготовительный этап нового вида бизнеса в действующем предприятии.

7. Подготовительный этап создания нового предприятия.

8. Лицензирование, государственная регистрация.

Деловой цикл

1. Идея.

2. Маркетинг.

3. Портфель заказов.

4. Планирование.

5. Производство.

6. Готовая продукция.

7. Сбыт.

8. Выручка.

9. Прибыль.

10. Возобновление цикла в том же виде (простое, расширенное).

11. Изменения в стадиях цикла.

12. Построение цикла новых товаров.

13. Лицензирование, государственная регистрация.

Примерный жизненный цикл недвижимости как объекта собственности

1. Приобретение (покупка, постройка, наследование и др.).

2. Владение и пользование в течение определенного периода.

3. Управление объектом.

4. Извлечение прибыли, удовлетворение потребности.

5. Распоряжение собственностью.

6. Множественная смена собственников, владельцев, пользователей.

7. Распоряжение вещными правами на объект.

8. Изменение функционального назначения объекта

9. Прекращение права собственности: продажа, национализация, реквизиция и др.

10. Конец экономической жизни объекта

11. Государственная регистрация прав и сделок (смены собственника).

12. Повторение прежнего цикла или построение нового, модифицированного.

На продолжительность цикла влияют периоды производства, физический и моральный износ, капитальность объекта, условия эксплуатации, конъюнктурность рынка и другие факторы.

Поскольку объекты недвижимости имеют тройственную сущность, в течение всего периода своего существования они подвергаются соответственно физическим, экономическим и правовым изменениям. В результате каждая недвижимая вещь (кроме земли) проходит следующие четыре укрупненные стадии жизненного цикла:

• формирование – строительство, создание нового предприятия, приобретение (покупка, выделение и др.) земельного участка;

• эксплуатация – функционирование и развитие (расширение, реконструкция, смена вида деятельности, реорганизация и др.);

• смена, возможно неоднократная, собственника, владельца или пользователя;

• прекращение существования – снос, ликвидация, естественное разрушение.

Первая, третья и четвертая стадии жизненного цикла недвижимости как товара предусматривают, кроме того, государственную регистрацию факта создания или ликвидации объекта, а также смены собственника.

Жизненный цикл коммерческой недвижимости как собственности, с точки зрения текущего ее владельца, совершающего с объектом свой собственный субъективный путь от покупки, скажем, до продажи или мены, может многократно повторяться, всякий раз с новым обладателем, вплоть до окончания срока экономической или физической жизни объекта.

Смена собственников имущественных комплексов предприятий в процессе осуществляемых в России реформ, приватизации, банкротства, перехода из рук в руки контрольного пакета акций сопровождается существенными, а порой и разрушительными изменениями организации, управления, технологии и самих основных средств производства.

Для объектов – исторических памятников большее значение имеет физический срок жизни, а не смена собственника, владельца и пользователя, так как они охраняются государством. Использование объектов мирового и национального значения без нарушения их культурных и исторических функций может осуществляться вечно. Прекращение существования таких объектов означает их включение в новые, более обширные, историко-культурные комплексы или гибель в результате стихийных бедствий.

Каждая стадия жизненного цикла недвижимости включает в себя ряд этапов, мероприятий и действий. Например, создание имущественного комплекса предприятия состоит из четырех основных этапов, подразделяемых на взаимосвязанные разделы, организационные и правовые действия.

В организационном отношении создание предприятия как объекта недвижимости включает несколько стадий.

Жизненный цикл недвижимости подчиняется определенным закономерностям и может иметь различные способы измерения.

Экономический срок жизни – это период прибыльного использования объекта, когда осуществляемые улучшения вносят вклад в стоимость недвижимости. Хороший ремонт, переоборудование и оптимизация условий увеличивают, а плохой уход сокращает срок экономической жизни объекта. Он заканчивается, когда улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего устаревания.

Физический срок жизни – это период реального существования объекта в функционально пригодном состоянии до его сноса (разрушения). Он может быть нормативным, фактическим, расчетным (прогнозируемым) и увеличиваться за счет модернизации и улучшения условий.

Эффективный возраст основан на оценке внешнего вида и технического состояния строения. Это возраст, соответствующий фактической сохранности объекта, его состоянию на момент сделки, оценки. Например, если объект имеет хронологический возраст 60 лет, а выглядит так, как если бы ему было 18 лет, то его эффективный возраст 18 лет. Эффективный возраст может быть больше или меньше хронологического возраста.

Хронологический возраст – это период от дня ввода объекта в эксплуатацию до даты сделки или оценки.

Оставшийся срок экономической жизни здания исчисляется от даты оценки (анализа) до окончания его экономической жизни. Ремонт и переоборудование продлевают (увеличивают) этот срок.

Физический и экономический сроки жизни зданий имеют объективный характер, который можно регулировать, но нельзя отменить. Все стадии жизненного цикла и срока жизни взаимосвязаны, и при изменении одного из них соответственно изменяются и другие.

Нахождение недвижимости на той или иной стадии жизненного цикла должно учитываться собственником для реализации адекватных мер, обеспечивающих сохранение и повышение доходности имущества.

Продолжительность физического срока жизни, экономический и эффективный возраст недвижимости (кроме земли) зависят от неумолимо нарастающих процессов износа и амортизации, имеющих силу законов природы.

3. Система классификаций объектов недвижимости

Классификация – это распределение множества объектов недвижимости на их подмножества по сходству или различию в соответствии с избранными признаками и методами. Она облегчает процесс изучения недвижимого имущества, позволяет быстро найти внутренние закономерности, определяющие состояние и изменения его потребительских и рыночных свойств. Объектами классификации являются элементы изучаемого множества (здания, сооружения и т.д.). Признаки классификации – наиболее существенные и практически важные свойства и характеристики объектов, служащие основанием для их группировки или деления:

• функциональное назначение;

• капитальность;

• строительный материал;

• срок службы;

• особенности конструкции;

• этажность;

• количество комнат;

• удобства;

• местоположение;

• тип почвы;

• иные признаки.

Определение недвижимости предполагает выделение в его структуре двух составляющих.

1. Естественные (природные) объекты – земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр. Эти объекты недвижимости называют еще и «недвижимостью по природе».

2. Искусственные объекты (постройки):

а) жилая недвижимость – малоэтажный дом (до трех этажей), многоэтажный дом (от 4 до 9 этажей), дом повышенной этажности (от 10 до 20 этажей), высотный дом (свыше 20 этажей).

б) коммерческая недвижимость – офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественный комплекс;

в) общественные (специальные) здания и сооружения:

- лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, дома престарелых и дома ребенка, санатории, спортивные комплексы и т.д.);

- учебно-воспитательные (детские сады и ясли, школы, училища, техникумы, институты, дома детского творчества и т.д.);

- культурно-просветительские (музеи, выставочные комплексы, парки культуры и отдыха, дома культуры и театры, цирки, планетарии, зоопарки, ботанические сады и т.д.);

- специальные здания и сооружения – административные (милиция, суд, прокуратура, органы власти), памятники, мемориальные сооружения, вокзалы, порты и т.д.;

г) инженерные сооружения – мелиоративные сооружения и дренаж, комплексная инженерная подготовка земельного участка под застройку и т.д.

Искусственные объекты могут быть полностью построены и готовы к эксплуатации, могут требовать реконструкции или капитального ремонта, а также относится к незаконченным объектам строительства.

Методы классификации

Иерархический метод классификации – последовательное (по ступеням) разделение множества недвижимых объектов на соподчиненные группы. На каждой ступени классификации образуются разнородные группы предметов. При этом глубина классификации (число ступеней) может быть различной. Например, производственные здания по признаку этажности делятся на одно-, двух- и многоэтажные (первая ступень). Последние в свою очередь по виду освещения подразделяются на строения с естественным, искусственным и совмещенным освещением (вторая ступень) и т.д.

Фасетный метод классификации – параллельное разделение множества объектов недвижимости на независимые группы (виды, подвиды), имеет следующие особенности:

• наличие только одной ступени классификации;

• разделение множества объектов возможно по разным признакам;

• высокая информационная насыщенность.

При общей классификации недвижимого имущества степень дробления может ограничиваться исходя из принципа разумной целесообразности, достаточной для углубленного анализа состояния объектов и их рыночной оценки.

В зависимости от целей недвижимые объекты можно классифицировать по различным признакам. Так, в странах Европы недвижимость подразделяют на три группы.

1. Категория А – недвижимость, используемая собственником для бизнеса:

а) специализированные объекты для ведения определенного вида бизнеса;

б) универсальная недвижимость – обыкновенные здания для продажи или аренды.

2. Категория Б – недвижимость для инвестирования капитала с целью получения дохода.

3. Категория В – избыточная недвижимость (в резерве).

В США выделяют пять типов недвижимости:

• жилая – для личного использования (потребления);

• коммерческая – для бизнеса, включая продажу;

• производственная;

• инвестиционная – для вложения капитала;

• специального назначения.

Например, классификация зданий фасетным методом по целевому назначению может выглядеть так.

1. Жилые здания:

• индивидуальные сельские дома;

• коттеджи;

• многоквартирные дома;

• инфраструктура жилого дома;

• другие строения.

2. Здания для коммерческой деятельности:

• офисы;

• рестораны;

• магазины;

• заводские;

• склады;

• энергетические;

• стоянки;

• гаражи для аренды;

• другие строения.

3. Общественные здания:

• школы, институты и др.;

• церкви;

• театры, дома культуры;

• больницы и поликлиники;

• административные;

• спортивные;

• другие строения и сооружения.

Классификация и распределение земель по потребительским свойствам может выглядеть следующим образом.

1 Земли населенных пунктов (1,1%):

• городов;

• рабочих, курортных и дачных поселков;

• сельских населенных пунктов.

2. Сельскохозяйственные земли (23,8%):

• пашня;

• сенокосы и пастбища;

• многолетние насаждения;

• целина.

3.Земли промышленности, транспорта, связи, информатики, обороны и иного назначения (1,0%).

4. Земли природоохранного, природозаповедного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения (1,9%).

5. Земли водного фонда (1,6%), занятые:

• водоемами;

• ледниками;

• болотами;

• гидротехническими сооружениями;

• полосами отвода.

6. Земли лесного фонда (64,1%):

• покрытые лесами;

• выделенные для лесного хозяйства и лесной промышленности.

7. Земли запаса (6,5%).

Наиболее распространена общая классификация недвижимого имущества с точки зрения его налогообложения независимо от физической природы объектов. Налоговая классификация предусматривает выделение следующих четырех категорий недвижимости:

• коммерческая, используемая для бизнеса и приносящая рентный доход;

• личная жилая собственность;

• предназначенная для продажи как товар с целью получения прибыли застройщиками и дилерами, осуществляющими сделки с недвижимостью;

• объекты инвестиции, обеспечивающие чистый доход, возврат вложенного капитала или увеличение его стоимости в будущий период времени.

Выделяют также рекреационную недвижимость сферы отдыха, институциональную – здания правительственных и муниципальных органов власти, учебных заведений и другого специального назначения.

Классификация жилых объектов недвижимости

На основании маркетингового подхода (в зависимости от предпочтений целевых групп).

1. Жилье высокой степени комфортности (элитное).

На отечественном рынке недвижимости выделяют семь критериев элитности, отсутствие хотя бы одного из которых существенно снижает шансы дома называться элитным:

• местоположение дома;

• материалы, применяемые при строительстве;

• клубность (проживание представителей наиболее высокодоходной группы населения);

• инженерное обеспечение;

• инфраструктура;

• элитное позицирование дома;

• управление недвижимостью.

2. Жилье повышенной комфортности. Ориентируется на запросы и доходы граждан, которых принято называть средним классом.

3. Типовое жилье (эконом-класс). Для него характерно размещение в любом районе города; соответствие архитектурно-планировочные параметров современным строительным нормам и правилам; по конструктивно-технологическим параметрам это панельные и кирпично-монолитные дома.

4. Жилье низких потребительских качеств (низший эконом-класс) предназначено для населения с низкой платежеспособностью. Размещено в непрестижных районах и удалено от основных транспортны коммуникаций.

2. На основании градостроительных ориентиров выделяют:

• дома старого фонда, построенные в дореволюционный период;

• дома постройки 1917 – конца 1930-х гг., отличающиеся лаконизмом архитектурно-планировочных решений и расположенные в непосредственной близости к местам приложения труда того периода;

• «сталинские дома», расположенные преимущественно в престижных, удаленных от промышленных зон районах;

• дома первого поколения индустриального домостроения («хрущевки» 1960-х гг.) с заниженными архитектурно-технологическими параметрами;

• дома второго поколения индустриального домостроения, построенные в 1970-1980-х гг., когда в градостроительном проектировании использовались более высокие нормы и стандарты;

• современные жилые дома, отличающиеся большим разнообразием характеристик.

3. В зависимости от материала наружных стен здания различают дома с кирпичными стенами, панельные, монолитные, деревянные и смешанного типа.

4. В зависимости от продолжительности и характера использования выделяют жилье:

• первичное – место постоянного проживания;

• вторичное – загородное жилье, используемое в течение ограниченного периода;

\• третичное – предназначенное для кратковременного проживания (гостиницы, мотели).

Классификация коммерческих объектов недвижимости

Коммерческие объекты недвижимости подразделяются на приносящие доход и создающие условия для его извлечения – промышленные (индустриальные).

К объектам, приносящим доход, относятся объекты торговли, гостиницы и развлекательные центры, офисы и др.

1. Торговая недвижимость.

Многофункциональный торговый комплекс (МТК) – это объект коммерческой недвижимости, собственник которого не ведет торговую коммерческую деятельность, направленную на конечного покупателя, а передает площади, подготовленные для ее осуществления, множеству розничных, причем не только торговых, операторов, среди которых могут быть организации сервиса, общественного питания и сферы досуга.

Гипермаркет – это супермаркет площадью не менее 4 тыс. м2, расположенный, как правило, в отдельном здании, редко – в составе МТК, и ассортиментным наполнением не менее 10 тыс. товарных наименований, в том числе, непродуктового ряда.

Супермаркет – это магазин, расположенный в отдельном здании или в составе МТК, работающий по принципу самообслуживания, в основном продуктового ряда, с автоматизированной системой товарного учета и единым расчетно-кассовым узлом, площадью не менее 1 тыс. м2 и ассортиментным наполнением не менее5 тыс. товарных наименований.

Универмаг – это торговая организация, расположенная в отдельном здании или во встроенном в жилое здание помещении, площадью не менее 1 тыс. м2, предлагающая полный ассортиментный ряд, реализуемый в отдельных секциях, каждая из которых имеет собственный расчетно-кассовый узел, объединенных единым управлением и правилами размещения ассортимента по площадям.

2. Гостиничные и развлекательные объекты недвижимости.

Классификация этих объектов недвижимости в любой стране основана на комплексе требований к материально-техническому обеспечению, номенклатуре и качеству предоставляемых услуг, уровню обслуживания.

В настоящее время известно более 30 систем классификации гостиниц по уровню комфорта. Наиболее распространенными среди них являются следующие:

• европейская (система звезд), в основе которой лежит деление гостиниц на категории от одной до пяти звезд, применяется во Франции, Австрии, Венгрии, Египте, Китае, России и ряде других стран;

• система букв (А, В, С, D), используется в Греции (А = 4*, В = 2*,C=3*,D= 1*);

• система корон– в Великобритании;

• система разрядов – на территории бывшего СССР: люкс, высший А, высший В, первый, второй, третий, четвертый.

3. Офисная недвижимость. В мировой практике классификация бизнес-центров имеет категории А, В и С. Для большей детализации классификации используется трехбуквенная терминология (ABC).

Объекты недвижимости, способствующие извлечению прибыли, – это складские и логистические комплексы, объекты промышленного назначения, индустриальные парки и др.

4. Складские и логистические комплексы являются неотъемлемой частью инфраструктуры переработки грузов.

Склады – это здания, сооружения и разнообразные устройства, предназначенные для приемки, размещения и хранения товаров, подготовки их к потреблению и отпуску потребителю.

Логистические терминалы – это перевалочные базы для переформирования крупных партий грузов, доработки грузов до товарной кондиции (сборка, фасовка, розлив в мелкую тару).

За последние десятилетия большое развитие получили технополисы – организационные формы объединения научных, инновационных, научно-технологических парков и бизнес-инкубаторов на определенной территории с целью объединения усилий и предоставления мощного импульса для экономического развития региона.