Лекция 7. Страхование и налогообложение в области недвижимости

Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается главой 31 «Земельный налог» Налогового кодекса Российской Федерации.

Налогоплательщиками земельного налога являются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоян­ного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.

Объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга), на территории которого введен налог на землю.

Налоговая база земельного налога определяется как кадастровая стоимость зе­мельных участков по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым пери­одом. Налогоплательщики — организации и налогоплательщики — физические лица, являющиеся индивидуальными предпринимателями, определяют налоговую базу самостоятельно на основании сведений государственного кадастра недвижи­мости. Налоговая база для налогоплательщика — физического лица определяется налоговыми органами на основании сведений, которые представляются в налого­вые органы органами, осуществляющими кадастровый учет, ведение государствен­ного кадастра недвижимости и государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Росреестр).

Налоговым периодом земельного налога признается календарный год. Отчетны­ми периодами для налогоплательщиков — организаций и физических лиц, являю­щихся индивидуальными предпринимателями, признаются первый, второй и тре­тий квартал календарного года. Налог и авансовые платежи по земельному налогу подлежат уплате налогоплательщиками в порядке и сроки, которые установлены нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных обра­зований (законами городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга). Налогоплательщики — физические лица уплачивают налог на основании налого­вого уведомления, направленного налоговым органом.

Налоговым кодексом РФ предусмотрены две ставки:

0,3% в отношении земельных участков:

- отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах и используемых для сельскохозяйственного производства;

- занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса или приобретенных (предоставлен­ных) для жилищного строительства;

- приобретенных (предоставленных) для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства, а также дачного хо­зяйства;

1,5% в отношении всех остальных земельных участков.

Налоговым кодексом РФ предусмотрен ряд льгот в виде освобождения от нало­гообложения и уменьшения налогооблагаемой базы на сумму в размере 10 тыс. руб. на одного налогоплательщика.

Существующая система налогообложения недвижимости имеет массу недостат­ков, затрудняющих эффективное использование объектов недвижимости. Одним из них является отдельное налогообложение земельного участка и объектов недви­жимости (помещений, заданий и сооружений), построенных на нем.

В настоящее время в России нет налога на недвижимость, есть близкие к нему по смыслу три налога: земельный налог, регламентируемый главой 31 Налогового кодекса (см. выше), налог на имущество организаций, регламентируемый главой 30 Налогового кодекса, и налог на имущество физических лиц, регламентируемый За­коном РФ «О налогах на имущество физических лиц».

В объектах налогообложения во всех трех налогах присутствуют явные при­знаки объектов недвижимости, хотя термин «объект недвижимости» прямо не упо­минается. Неоспоримое преимущество таких налогов состоит в том, что налоговая база остается сравнительно устойчивой и не зависит от макроэкономических по­казателей и деловой активности в экономике.

Налог на имущество организаций и налог на имущество физических лиц фак­тически являются разными налогами, поскольку они различаются не только на­логоплательщиками, но и объектом налогообложения, а также порядком исчисле­ния и уплаты.

Налог на имущество организаций относится к категории региональных. Объ­ектами налогообложения признается движимое и недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряже­ние, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полу­ченное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе в качестве объек­тов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета. Налоговая база определяется налогоплательщиками самостоятельно как средне­годовая стоимость имущества, рассчитанная в соответствии с установленным по­рядком ведения бухгалтерского учета. Налоговые ставки устанавливаются закона­ми субъектов Российской Федерации и не могут превышать 2,2% налоговой базы.

Продажа предприятия как имущественного комплекса облагается налогом на добавленную стоимость. Налоговую базу определяют отдельно по каждому виду активов предприятия. Если оно продано по цене ниже балансовой стоимости реа­лизованного имущества, для налогообложения применяют поправочный коэффи­циент, рассчитанный как отношение цены реализации предприятия к балансовой стоимости указанного имущества. Для налогообложения цену каждого вида иму­щества принимают равной произведению ее балансовой стоимости на поправоч­ный коэффициент.

Налог на имущество физических лиц, как и земельный, относится к местным на­логам. Плательщиками налогов признаются собственники имущества, а объектом налогообложения — жилой дом, квартира, комната, дача, гараж, иное строение, по­мещение и сооружение, доля в праве общей собственности на имущество.

Базой для исчисления налога на имущество физических лиц является инвен­таризационная стоимость объектов налогообложения. Порядок расчета такой сто­имости устанавливается федеральным органом исполнительной власти, уполно­моченным на осуществление функций по нормативно-правовому регулированию в сфере ведения государственного кадастра недвижимости, осуществления када­стрового учета и кадастровой деятельности.

Налог уплачивается ежегодно по ставкам, устанавливаемым нормативны­ми правовыми актами представительных органов местного самоуправления в зависимости от суммарной инвентаризационной стоимости. Ставки уста­навливают в следующих пределах: при стоимости объекта недвижимости до 300 тыс. руб. ставка налога — 0,1%; от 300 до 500 тыс. руб. — от 0,1 до 0,3%; свы­ше 500 тыс. руб. — от 0,3 до 2%. Налоги на имущество физических лиц исчисля­ют налоговые органы по месту нахождения объектов налогообложения на 1 ян­варя каждого года.

От уплаты налога на имущество физических лиц освобождены некоторые кате­гории лиц и владельцы перечисленных видов строений, помещений и сооружений. Исчисление налогов производится налоговыми органами.

При продаже объектов недвижимости физическим лицом налоги взимаются со всех доходов, полученных в результате реализации объектов.

Налоговый кодекс предусматривает освобождение от налогообложения сумм, направленных на новое строительство либо приобретение на территории Россий­ской Федерации жилого дома или квартиры в размере фактически произведенных расходов (но не более 600 тыс. руб.) без учета сумм, направленных на уплату про­центов по ипотечным кредитам.

Налоговому контролю подлежат расходы физических лиц на приобретение объекта недвижимости. Налоговый контроль проводится на основе информации от организаций, осуществляющих регистрацию прав на объекты недвижимости и сделок с ними.

Если физическое лицо принимает долевое участие в строительстве жилого дома и по окончании строительства квартира будет передана в его частную собственность без оформления договора купли-продажи, то законодательством не предусмотре­но сообщение в налоговый орган о совершении такой сделки.

При дарении объектов недвижимости физическими лицами плательщиками на­лога являются физические лица, принимающие объекты недвижимости, перехо­дящие в их собственность в порядке дарения. При этом закон не уточняет, от кого физическое лицо может получить подарок, подлежащий обложению налогом: от физического или юридического лица.

Налог с имущества, переходящего физическим лицам в порядке наследования, не взимается. С 01.01.2006 г. доходы, получаемые гражданами, являющимися члена­ми одной семьи или близкими родственниками, при дарении недвижимого имуще­ства, транспортных средств, акций, долей, паев не облагаются налогом на доходы физических лиц. Для всех остальных действует ставка налога на доходы физиче­ских лиц в размере 13%, которая не зависит от стоимости подарка.

При доверительном управлении, учредителем которого является физическое лицо, плательщиками налога являются физические лица, владеющие имуществом на праве собственности. При доверительном управлении перехода права собствен­ности не возникает. Обязанность по уплате налога на прибыль с доходов, получен­ных от операций с имуществом, переданным в доверительное управление юриди­ческим лицам, также лежит на учредителе.

Учредитель доверительного управления исчисляет и уплачивает налог на при­быль от операций с имуществом, переданным в доверительное управление, соглас­но Закону РФ «О налоге на прибыль предприятий и организаций».