Ипотечные и клиринговые ценные бумаги

В соответствии с действующим законодательством, а именно, Федеральным законом «Об ипотечных ценных бумагах» к ипотечным ценным бумагам относятся облигации с ипотечным покрытием и ипотечные сертификаты участия.

Под облигацией с ипотечным покрытием понимается облигация, исполнение обязательств по которой обеспечивается полностью или в части залогом ипотечного покрытия. Отдельной разновидностью таких облигаций является жилищная облигация с ипотечным покрытием. Ее отличительной чертой является то, что в состав ее  ипотечного покрытия  входят только права требования, обеспеченные залогом жилых помещений.

Ипотечное покрытие могут составлять только обеспеченные ипотекой требования о возврате основной суммы долга и (или) об уплате процентов по кредитным договорам и договорам займа, в том числе удостоверенные закладными, и (или) ипотечные сертификаты участия, удостоверяющие долю их владельцев в праве общей собственности на другое ипотечное покрытие, денежные средства в валюте Российской Федерации или иностранной валюте, а также государственные ценные бумаги и недвижимое имущество в случаях

На момент размещения или выдачи ипотечных ценных бумаг ипотечное покрытие не могут составлять обеспеченные ипотекой и заложенные в обеспечение иных обязательств требования. В состав ипотечного покрытия облигаций с ипотечным покрытием, за исключением жилищных облигаций с ипотечным покрытием, могут входить требования, обеспеченные залогом недвижимого имущества, строительство которого не завершено.

Требования, обеспеченные последующей ипотекой, могут составлять ипотечное покрытие только при условии, что основная сумма долга по обязательству, обеспеченному предшествующей ипотекой, и основная сумма долга по обязательству, обеспеченному последующей ипотекой, в совокупности не превышают семьдесят процентов определенной независимым оценщиком рыночной стоимости (денежной оценки) недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки.

Доля требований, обеспеченных залогом недвижимого имущества, строительство которого не завершено, не должна превышать десять процентов размера ипотечного покрытия.

Одно и то же имущество, в том числе требования по одним и тем же обязательствам, может входить в состав только одного ипотечного покрытия.

Ипотечные сертификаты участия не могут входить в состав ипотечного покрытия, долю в праве общей собственности на которое они удостоверяют.

Как следует из ст. 4 ФЗ Закона об ипотечных ценных бумагах исключение обеспеченных ипотекой требований из состава ипотечного покрытия допускается только в связи с их заменой или продажей, а также в связи с прекращением соответствующего обязательства.

Что касается исключения из состава ипотечного покрытия имущества, за исключением денежных средств, то оно также возможно только  в связи с его заменой или продажей.

Исключение из состава ипотечного покрытия денежных средств возможно в случаях исполнения обязательства по ипотечным ценным бумагам, приобретения обеспеченных ипотекой требований или иного имущества, которое на основании закона может быть включено в состав ипотечного покрытия, а также в иных случаях, предусмотренных законом.

Учет требований и иного имущества, составляющих ипотечное покрытие, осуществляется путем ведения реестра ипотечного покрытия. При этом требования или иное имущество будут считаться  включенными в состав ипотечного покрытия с момента внесения соответствующей записи в реестр ипотечного покрытия. Реестр ипотечного покрытия должен вестись, в частности, с использованием электронной базы данных. Требования к субъектам, которые вправе осуществлять деятельность по ведению данного реестра установлены Приказом  ФСФР РФ от 01.11.2005 N 05-60/пз-н "Об утверждении Положения о деятельности специализированных депозитариев ипотечного покрытия и Правил ведения реестра ипотечного покрытия".

Требования к эмиссии облигации с ипотечным покрытием установлены в ст. 7 Закона об ипотечных ценных бумагах. В частности, эмиссия облигаций с ипотечным покрытием может осуществляться только ипотечными агентами и кредитными организациями. Причем  Банк России устанавливает для кредитных организаций, осуществляющих эмиссию облигаций с ипотечным покрытием, требования к раскрытию информации о своей деятельности дополнительно к требованиям, установленным другими федеральными законами.

Что касается формы, то облигации с ипотечным покрытием могут быть выпущены в одной из форм, предусмотренных Федеральным законом от 22 апреля 1996 года N 39-ФЗ «О рынке ценных бумаг». Если была использована документарная форма выпуска таких облигаций, то обязательным реквизитом сертификата облигации с ипотечным покрытием является указание о порядке и об условиях выплаты дохода владельцам облигаций с ипотечным покрытием, а также о порядке и об условиях погашения таких облигаций.

В качестве ипотечного покрытия таких облигаций может выступать как имущество, предусмотренное законом об ипотечных ценных бумагах, а также государственные ценные бумаги и недвижимое имущество.

Причем, необходимо отметить, что недвижимое имущество может составлять ипотечное покрытие облигаций только в том случае, если оно было  приобретено или оставлено за собой  эмитентом в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации в результате обращения на него взыскания в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, при условии, что такое приобретение не противоречит требованиям, установленным законом, и в течение не более чем двух лет с момента такого приобретения.

Как само ипотечное покрытие облигаций, так и  условия обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие, должны обеспечивать надлежащее исполнение обязательств по облигациям с данным ипотечным покрытием.

В целях обеспечения надлежащего исполнения обязательств по облигациям с ипотечным покрытием размер ипотечного покрытия таких облигаций в течение всего срока их обращения должен быть не менее их общей непогашенной номинальной стоимости. В решении о выпуске облигаций с ипотечным покрытием может предусматриваться обязанность предоставления  обеспечение исполнения обязательств по таким облигациям и в большем размере. В этом случае размер ипотечного покрытия указанных облигаций в течение всего срока их обращения должен быть не менее размера, установленного решением о выпуске облигаций с ипотечным покрытием.

Что касается правомочий владельцев облигаций с ипотечным покрытием, то в соответствии со ст.10 Закона об ипотечных ценных бумагах облигации с ипотечным покрытием должны закреплять право их владельцев на получение процента, размер которого определен решением о выпуске облигаций с ипотечным покрытием.

При этом выплата процентов по облигациям с ипотечным покрытием должна осуществляться не реже чем раз в год, за исключением случаев эмиссии облигаций с одним ипотечным покрытием двух и более выпусков, в отношении которых установлена различная очередность исполнения обязательств. В этих случаях срок выплаты процентов по облигациям с ипотечным покрытием, исполнение обязательств по которым осуществляется не в первую очередь, может превышать один год.

Кроме того, облигация с ипотечным покрытием предоставляет ее владельцу все права, возникающие из залога ипотечного покрытия. С переходом прав на облигацию с ипотечным покрытием к новому владельцу (приобретателю) переходят все права, возникшие из залога ипотечного покрытия. Передача прав, возникших из залога ипотечного покрытия, без передачи прав на облигацию с ипотечным покрытием является недействительной.

 Владельцы облигаций с ипотечным покрытием также вправе требовать от их эмитента досрочного погашения таких облигаций в случае, если будут нарушены требования к размеру ипотечного покрытия облигаций,  нарушен установленный порядок замены имущества, составляющего ипотечное покрытие, нарушены установленные условия, обеспечивающие надлежащее исполнение обязательств по облигациям с ипотечным покрытием, и (или) эмитент таких облигаций осуществляет предпринимательскую деятельность или совершает не разрешенные ему сделки, а также в иных случаях, предусмотренных решением о выпуске облигаций с ипотечным покрытием. Право требовать досрочного погашения облигаций с ипотечным покрытием прекращается после истечения установленного срока. В частности, срок, в течение которого владельцем облигаций с ипотечным покрытием может быть предъявлено требование о досрочном погашении облигаций, устанавливается решением об их выпуске, но в любом случае,  не может быть менее чем 30 дней с даты раскрытия или представления эмитентом информации о возникновении у владельцев облигаций с ипотечным покрытием права требовать их досрочного погашения.

Ипотечный сертификат участия представляет собой именную ценную бумагу,  которая удостоверяет долю ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, право требовать от выдавшего ее лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием, право на получение денежных средств, полученных во исполнение обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие.

Каждый ипотечный сертификат участия удостоверяет одинаковый объем прав, в том числе одинаковую долю в праве общей собственности на ипотечное покрытие.

Ипотечный сертификат участия не является эмиссионной ценной бумагой. Права, удостоверенные ипотечным сертификатом участия, фиксируются в бездокументарной форме. Ипотечный сертификат участия не имеет номинальной стоимости.

Количество ипотечных сертификатов участия, удостоверяющих долю в праве общей собственности на ипотечное покрытие, указывается в правилах доверительного управления этим ипотечным покрытием.

Выпуск производных от ипотечных сертификатов участия ценных бумаг не допускается. Ипотечные сертификаты участия свободно обращаются, в том числе на организованных торгах.

Учет прав на ипотечные сертификаты участия осуществляется на лицевых счетах в реестре владельцев ипотечных сертификатов участия и, если это предусмотрено правилами доверительного управления ипотечным покрытием, на счетах депо депозитариями, которым для этих целей в реестре владельцев ипотечных сертификатов участия открываются лицевые счета номинальных держателей. При этом депозитарии, за исключением депозитариев, осуществляющих учет прав на ипотечные сертификаты участия, обращение которых осуществляется на организованных торгах, не вправе открывать счета депо другим депозитариям, выполняющим функции номинальных держателей ценных бумаг своих клиентов (депонентов).

Регистратор, осуществляющий ведение реестра владельцев ипотечных сертификатов участия, по требованию владельца ипотечных сертификатов участия, уполномоченного им лица или номинального держателя обязан подтвердить права указанных лиц на ипотечные сертификаты участия путем выдачи в течение пяти дней выписки из реестра владельцев ипотечных сертификатов участия.

К лицам, имеющим право выдавать ипотечные сертификаты, законом также предъявляются определенные требования. В частности, выдачу ипотечных сертификатов участия могут  осуществлять  исключительно  коммерческими организациями, имеющими лицензии на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами, а также кредитными организациями.

Выдача ипотечных сертификатов участия является основанием для возникновения общей долевой собственности владельцев ипотечных сертификатов участия на ипотечное покрытие, под которое они выдаются, и учреждения доверительного управления таким ипотечным покрытием. Общая долевая собственность на ипотечное покрытие возникает одновременно с учреждением доверительного управления этим ипотечным покрытием.

Доверительное управление ипотечным покрытием учреждается путем заключения договора доверительного управления ипотечным покрытием. Постановлением Правительства РФ от 15.10.2004 N 562 утверждены Типовые правила доверительного управления ипотечным покрытием. А в инструкции Банка России от 14.04.2015 N 162-И раскрываются требования к составу и содержанию документов, представляемых в Банк России для регистрации правил доверительного управления ипотечным покрытием, а также изменений и дополнений, вносимых в них.

Что касается самого ипотечного покрытия, то в его состав могут входить только требования по обеспеченным ипотекой обязательствам, ипотечные сертификаты участия, удостоверяющие долю в праве общей собственности на другое ипотечное покрытие, недвижимое имущество и денежные средства, полученные в связи с исполнением обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие, обращением взыскания по указанным требованиям, их продажей, исполнением обязательств по ипотечным сертификатам участия, составляющим ипотечное покрытие, реализацией недвижимого имущества, составляющего ипотечное покрытие, иным осуществлением доверительного управления таким ипотечным покрытием. Что касается недвижимого имущества, то оно также  может входить в состав ипотечного покрытия ипотечных сертификатов участия, но только если оно было приобретено  в результате обращения на него взыскания в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обеспеченных ипотекой обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие.

Некоторые авторы отмечают, что по причине того, что права, которые предоставлены ипотечным сертификатом участия и облигацией с ипотечным покрытием отличны, то «… можно говорить о многовариантности использования ипотечного покрытия. В отношении ипотечного сертификата участия ипотечное покрытие выступает как объект управления. Для облигаций с ипотечным покрытием как способ обеспечения исполнения прав, предоставленных облигацией».

Продажа требований, составляющих ипотечное покрытие ипотечных сертификатов участия, допускается только в том случае если такая продажа требований предусматривается в правилах доверительного управления этим ипотечным покрытием. 

Все имущество и права требования, которые составляют ипотечное покрытие, должны быть обособлены  от имущества управляющего ипотечным покрытием, имущества владельцев ипотечных сертификатов участия, имущества, составляющего иные ипотечные покрытия, находящиеся в доверительном управлении указанного управляющего, а также от иного имущества, находящегося в доверительном управлении или по иным основаниям у указанного управляющего. Управляющий ипотечным покрытием обязан учитывать имущество, составляющее ипотечное покрытие, на отдельном балансе, и вести по нему самостоятельный учет.

Управляющий ипотечным покрытием также созывает общее собрание владельцев ипотечных сертификатов участия по собственной инициативе или по требованию в письменной форме владельцев не менее чем десяти процентов ипотечных сертификатов участия на дату подачи требования о созыве общего собрания.

Требование в письменной форме владельцев ипотечных сертификатов участия о созыве общего собрания должно содержать причины его созыва, а также повестку дня общего собрания. Сообщение о созыве общего собрания должно быть опубликовано в периодическом печатном издании, указанном в правилах доверительного управления ипотечным покрытием.

При голосовании каждый ипотечный сертификат участия предоставляет его владельцу один голос. Решения принимаются большинством голосов владельцев ипотечных сертификатов участия.

Решением в три четверти голосов всех присутствующих владельцев ипотечных сертификатов участия права и обязанности управляющего ипотечным покрытием могут быть переданы иному лицу, которое в соответствии законом имеет право выдавать ипотечные сертификаты участия, а в правила доверительного управления ипотечным покрытием могут быть внесены изменения, касающиеся дополнения состава ипотечного покрытия новыми требованиями и (или) закладными и соразмерной выдачи дополнительных ипотечных сертификатов участия.

Решения общего собрания владельцев ипотечных сертификатов участия оформляются протоколом, копия которого должна быть направлена в Банк России не позднее чем через три дня со дня проведения общего собрания.

Данные о владельцах ипотечных сертификатов участия вносятся в реестр, который представляет собой  систему записей об ипотечных сертификатах участия, выданных согласно соответствующим правилам доверительного управления ипотечным покрытием, об общем количестве выданных и погашенных ипотечных сертификатов участия, о владельцах ипотечных сертификатов участия и о количестве принадлежащих им ипотечных сертификатов участия, о номинальных держателях, об иных зарегистрированных лицах и о количестве зарегистрированных на них ипотечных сертификатов участия, а также записей о приобретении, о передаче, об обременении или о погашении ипотечных сертификатов участия.

 Ведением реестра владельцев ипотечных сертификатов участия может заниматься только юридическое лицо, имеющее лицензию на осуществление профессиональной деятельности на рынке ценных бумаг по ведению реестра владельцев именных ценных бумаг.