Лекция 1

Определение объектов недвижимости предполагает выделение в их структуре трех элементов.

1. Естественные (природные) объекты — земельный участок, лес и многолет­ние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр. Их еще называют «недвижимостью по природе».

2. Искусственные объекты (постройки), являющиеся результатом труда че­ловека: жилая недвижимость

Жилым помещением признается изолированное помещение, пригодное для постоянного проживания граждан и являющееся объектом недвижимости.

Виды жилых помещений:

жилой дом, часть жилого дома;

квартира, часть квартиры;

комната.

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквар­тирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещени­ям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназна­ченных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граж­дан в жилом доме или квартире.

Любой многоквартирный дом как объект недвижимости представляет собой единую и целостную конструкцию. Однако с позиции использования для проживания данная конструкция является неоднородной. К многоквар­тирным относятся:

малоэтажный дом (до 3 этажей);ƒ

многоэтажный дом (от 4 до 9 этажей);

дом повышенной этажности (от 10 до 20 этажей);

высотный дом (свыше 20 этажей).

В многоквартирном доме объекты недвижимости условно можно разде­лить на жилые помещения, нежилые помещения и помещения, входящие в состав общего имущества.

Под помещением понимается единица объекта недвижимости, выделен­ная в натуре и предназначенная для самостоятельного использования для жилых и иных целей.

Объектами жилой недвижимости могут также быть секция (подъезд), этаж в подъезде.

Общее имущество — все инженерно-технические и прочие системы, без которых невозможно эксплуатировать обособленные личные объекты не­движимости (квартиры), а также земельный участок,1 на котором располо­жен дом, с элементами озеленения и благоустройства. Без общего имущества не может существовать обособленный (личный) объект недвижимости — квартира. Такое имущество обладает свойствами неделимости. Это озна­чает, что любой владелец помещения (жилья) должен владеть одновременно правом единоличной собственности на жилье и правом долевой собственно­сти на общее имущество.

В отличие от площадей, принадлежащих индивидуальным владельцам, которыми они могут распорядиться по своему усмотрению, недвижимость в совместной собственности является «неделимой»: ее нельзя продать, зало­жить или управлять ею без согласия совладельцев.

Таким образом, квартиры на правах собственности представляют со­бой внутриквартирные перегородки (стены), межкомнатные двери, слой от­делки на стенах и перекрытиях (слой штукатурки, краски, обоев), а также инженерно-технические системы, которые могут быть отделены от общих без ущерба для интересов и прав собственников других помещений.

Данное имущество составляет примерно 10–15% стоимости строитель­ства дома. По сути, это означает, что право собственности на жилье совместно с правом собственности на долю в общем имуществе многоквартирного дома характеризует правовой статус жилища.

Сохранение за собственниками помещений в любом здании и сооруже­нии права собственности на общее, неделимое в натуре имущество является фактором объединения собственников жилья в единый социальный организм по содержанию и эксплуатации общего имущества.

В концепции многоквартирного дома определяются не только формы собственности, но и права собственников (условия и ограничения для них). В сущности, в многоквартирном доме ограничивается право пользования и владения общим имуществом. Собственник помещения не вправе выде­лять в натуре свою долю в праве общей собственности и не может совер­шать какие-либо действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

Потребность в такого рода ограничениях очевидна. Недвижимость, нахо­дящаяся в многоквартирном доме, становится источником возникновения определенной взаимозависимости ее совладельцев в вопросах эксплуата­ции собственности. Это, в частности, относится к общему имуществу, местам общего пользования и инженерно-техническому оборудованию. Например, если собственность находится в совместном владении, решение о том, вно­сить ли и когда свою долю средств для проведения необходимых ремонтных работ и эксплуатации здания, не могут приниматься собственниками толь­ко по их усмотрению;

коммерческая недвижимость — офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия как имуще­ственный комплекс;

общественные (специальные) здания и сооружения:

лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, дома престарелых и дома ребенка, санатории, спортивные комплексы и т. д.);

учебно-воспитательные (детские сады и ясли, школы, училища, технику­мы, институты, дома детского творчества и т. д.);

культурно-просветительские (музеи, выставочные комплексы, парки куль­туры и отдыха, дома культуры и театры, цирки, планетарии, зоопарки, ботанические сады и т. д.);

специальные здания и сооружения — административные (милиция, суд, прокуратура, органы власти), памятники, мемориальные сооружения, вокзалы, порты и т. д.