Лекция 1

Жизненный цикл объекта недвижимости как физического объекта — это после­довательность процессов его существования от замысла до ликвидации (утилиза­ции). Жизненный цикл материальных объектов состоит из следующих этапов: за­мысел — рождение — зрелость — старение — смерть.

Стадии жизненного цикла объекта недвижимости именуются по-другому: пред­проектная — проектная — строительства — эксплуатации — закрытия.

1. Предпроектная (начальная) стадия включает анализ рынка недвижимо­сти, выбор объекта недвижимости, формирование стратегии проекта, инве­стиционный анализ, оформление исходно-разрешительной документации, привлечение кредитных инвестиционных средств.

2. Стадия проектирования включает разработку финансовой схемы, органи­зацию финансирования, выбор архитектурно-инженерной группы, руковод­ство проектированием.

Основные задачи этого периода — сокращение длительности стадий, по­вышение потребительских качеств объектов недвижимости и самая главная — минимизация эксплуатационных затрат на всех стадиях жизненного цикла.

Очевидно, что на первых двух стадиях прибыль не образуется, так как они имеют мотивационный характер.

3. Стадия строительства заключается в выборе подрядчика, координации веде­ния строительных работ и контроле качества строительства, смет затрат и рас­ходов. На этой стадии появляются реальные свидетельства соответствия стро­ящегося объекта требованиям сегмента рынка недвижимости, обусловленные логикой жизненного цикла. В этот период решаются задачи увеличения доли вложений потенциальных потребителей, так как рост объема предложений и прибыли свидетельствует о достаточно широком рыночном признании.

4. Стадия эксплуатации объекта недвижимости предполагает обслуживание и ремонт объектов и их реконструкцию. Эксплуатация объектов недвижимо­сти включает: эксплуатацию и ремонт оборудования и помещений, матери­альный учет, противопожарную охрану и технику безопасности, управление коммуникациями, утилизацию и переработку отходов, изменения и пере­стройки, устранение аварийных ситуаций и охрану объекта.

Реконструкция объектов недвижимости — коренное переустройство, пе­ределка с целью усовершенствования комплекса организационных и техни­ческих мероприятий, направленных на устранение морального и физического износа объектов недвижимости в целом или отдельных их элементов и систем.

Обслуживание — работы, выполняемые для обеспечения нормативного срока эксплуатации объектов недвижимости; они не ведут к увеличению его стоимости, но предотвращают обветшание и выход из строя отдельных эле­ментов. Цель обслуживания — обеспечить использование объекта по пря­мому назначению.

Ремонт — работы по устранению повреждений (изношенности) объек­та недвижимости с целью восстановления его нормального эксплуатацион­ного состояния. Ремонтные работы делятся на мелкие и крупные. Мелкий ремонт продолжительностью 1–2 дня не продлевает срока службы объекта и не увеличивает его стоимости. Крупный ремонт (более 2 дней) продлевает срок службы объекта недвижимости, но не увеличивает его стоимости.

Замена — это процесс замещения негодных или морально устаревших компонентов основных фондов, входящих в состав объекта недвижимости, аналогичной единицей.

5. Стадия закрытия объекта — полная ликвидация его первоначальных и при­обретенных функций, результат — либо снос, либо качественно новое разви­тие. На этой стадии требуются значительные затраты на ликвидацию, кото­рые являются результатом владения объектом недвижимости. Если объект недвижимости получает новое качественное развитие, затраты на изменение относятся к затратам владения в расчете на новую функцию.

Аналогично жизненному циклу объектов недвижимости можно разбить на ста­дии жизненный цикл имущественного комплекса.

1. Формирование имущественного комплекса (нормативное оформление ре­зультатов сделок с объектами недвижимости и прав на них: купля-продажа, вклад в уставный капитал, аренда, лизинг).

2. Развитие имущественного комплекса (новое строительство, прием на ба­ланс).

3. Ликвидация имущественного комплекса — торги и другие механизмы прода­жи имущества (в том числе и недвижимого) организации-банкрота в соответ­ствии с нормативно-правовыми положениями конкурсного производства.