Лекция 1

ГК РФ (статья 130) определяет, что к недвижимому имуществу относятся зе­мельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба и из­менения назначения невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, зда­ния, сооружения.

Таким образом, отличительной особенностью объектов недвижимости является их неразрывная связь с землей, что предполагает ее значительную стоимость (при этом сами по себе земельные участки также рассматриваются в качестве объектов недвижимости). Вне связи с земельными участками объекты недвижимости теря­ют обычное назначение и понижаются в цене.

Так, не рассматриваются в качестве объектов недвижимости деревья, выращи­ваемые в специальных питомниках, или дома, предназначенные под снос.

По происхождению различают объекты недвижимости:

созданные природой без участия человека;

являющиеся результатом труда человека;

созданные трудом человека, но связанные с природной основой настолько, что в отрыве от нее функционировать не могут.

В системе кадастрового описания (технического учета) объекты недвижимости различают по учетному виду:

первичные объекты — непосредственно связанные с землей, перемещение ко­торых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно;

вторичные объекты — пространственная часть первичного объекта недвижи­мости, правовой статус которого отличен от правового статуса первичного объекта (квартира и ее части, помещения, элементы сооружений и т. п.).

Одним из неурегулированных в полной мере остается вопрос об отнесении к объектам недвижимости предметов, не имеющих неразрывной связи с земель­ным участком, хотя отделить их от него достаточно сложно. Речь, в частности, мо­жет идти о статуях весом в несколько тонн, не скрепленных с фундаментом, или зданиях, установленных на поверхности земли на блоках.

Некоторые виды недвижимого имущества могут юридически переходить в дви­жимое имущество. Так, например, леса и многолетние насаждения по определе­нию относятся к недвижимому имуществу, а заготовленный лес — это уже движи­мое имущество.

Оборудование, размещенное в зданиях и сооружениях (отопление, водопровод, канализация, электрооборудование, лифты, решетки, вторые металлические две­ри), относится к объектам, не связанным с землей. Но поскольку оно стало неотъемлемой частью объекта недвижимости, то в случае сделки по этому объекту сле­дует детально описывать все оборудование, включаемое в его состав.

К недвижимости относятся и предприятия как имущественные комплексы.

Законом не определен обязательный перечень элементов, входящих в состав имущественного комплекса. Как правило, в него входит имущество, необходимое для производственного функционирования.

В практике хозяйственной деятельности имущественный комплекс рассматри­вается как совокупность объектов недвижимости, принадлежащих одному соб­ственнику: земельный участок (или несколько участков) с совокупностью функци­онально связанных зданий, сооружений, передаточных устройств, технологического оборудования, предназначенных для хозяйственной деятельности.

В состав имущественного комплекса входит имущество, которое необходимо для производственного функционирования.

При осуществлении хозяйственной деятельности важно знать, по каким крите­риям имущественный комплекс может быть признан или не признан предприятием. Если отчуждаемый имущественный комплекс пригоден для ведения предпринима­тельской деятельности, то есть образует технологически единое целое, замкнутый производственный цикл, его следует считать предприятием, а продажу регулиро­вать нормами ГК РФ. Для признания имущественного комплекса предприятием он должен включать элементы, позволяющие субъекту предпринимательской деятель­ности самостоятельно производить продукцию, выполнять работы или оказывать услуги и тем самым систематически получать прибыль. При этом набор элемен­тов зависит от профиля деятельности, финансово-экономических, территориаль­ных и иных условий функционирования предприятия.

Предприятие как объект недвижимости составляет единый имущественный ком­плекс, включающий не только все виды имущества, предназначенные для его дея­тельности, но и неимущественные права. Так, например, часто встречаются пред­приятия, которые арендуют объекты недвижимости, то есть в состав предприятия входит имущественное право пользования объектом недвижимости для опреде­ленной производственной деятельности.

В законодательстве большинства стран предприятие не считается самосто­ятельным субъектом права; за ним не признается характер хозяйственного об­разования, обладающего обособленным имуществом, собственным балансом и пользующегося правами юридического лица. Предприятие рассматривается как определенный имущественный комплекс, включающий материальные и немате­риальные элементы и являющийся объектом права. В ГК РФ термин «предпри­ятие» используется применительно к субъектам и объектам права. Предприяти­ем называется юридическое лицо, то есть субъект гражданского права, участник предпринимательской деятельности. При этом термин «предприятие» применя­ется только к государственным и муниципальным унитарным предприятиям, ко­торые, как коммерческая организация, подлежат государственной регистрации и выступают в качестве субъекта права в различных договорах и других право­отношениях.

Одновременно этот же термин применяется для обозначения определенного вида объектов права. В этом смысле предприятие — это производственно-хозяйственный комплекс, имущество которого полностью обособлено от имущества органи­зации, — это базовый компонент инфраструктуры организации.

Объекты недвижимости — это пространственный ресурс ее деловой активно­сти, жизнедеятельности персонала и организации.

Итак, к объектам недвижимости относятся наиболее ценные и общезначимые объекты основных средств и такие объекты недвижимости, как земля и недра, име­ющие большую экономическую и стратегическую значимость для любого государ­ства во все времена.

Земля как всеобщее благо выполняет функции жизнеобеспечения людей в сельской местности и социально-территориального развития нации. В каче­стве источника дохода земля — основа сельскохозяйственного производства, са­мостоятельный сложный (в экономической связи с построенными зданиями, сооружениями) объект инвестирования, часть национального богатства, объект налогообложения, источник природных ресурсов (единственный из всех объек­тов недвижимости).

Жилые объекты недвижимости могут рассматриваться как прямой и косвен­ный источники дохода. Жилье как объект купли-продажи или аренды является источником прямого дохода, а жилищное строительство — источник косвенно­го дохода, который стимулирует развитие проектной деятельности, промышлен­ности строительных материалов, способствует строительству объектов инфра­структуры, дорожному строительству, развитию городского транспорта, сферы торговли и услуг.