Экономика недвижимости

Классификация – это распределение множества объектов недвижимости на их подмножества по сходству или различию в соответствии с избранными признаками и методами. Она облегчает процесс изучения недвижимого имущества, позволяет быстро найти внутренние закономерности, определяющие состояние и изменения его потребительских и рыночных свойств. Объектами классификации являются элементы изучаемого множества (здания, сооружения и т.д.). Признаки классификации – наиболее существенные и практически важные свойства и характеристики объектов, служащие основанием для их группировки или деления:

• функциональное назначение;

• капитальность;

• строительный материал;

• срок службы;

• особенности конструкции;

• этажность;

• количество комнат;

• удобства;

• местоположение;

• тип почвы;

• иные признаки.

Определение недвижимости предполагает выделение в его структуре двух составляющих.

1. Естественные (природные) объекты – земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр. Эти объекты недвижимости называют еще и «недвижимостью по природе».

2. Искусственные объекты (постройки):

а) жилая недвижимость – малоэтажный дом (до трех этажей), многоэтажный дом (от 4 до 9 этажей), дом повышенной этажности (от 10 до 20 этажей), высотный дом (свыше 20 этажей).

б) коммерческая недвижимость – офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественный комплекс;

в) общественные (специальные) здания и сооружения:

- лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, дома престарелых и дома ребенка, санатории, спортивные комплексы и т.д.);

- учебно-воспитательные (детские сады и ясли, школы, училища, техникумы, институты, дома детского творчества и т.д.);

- культурно-просветительские (музеи, выставочные комплексы, парки культуры и отдыха, дома культуры и театры, цирки, планетарии, зоопарки, ботанические сады и т.д.);

- специальные здания и сооружения – административные (милиция, суд, прокуратура, органы власти), памятники, мемориальные сооружения, вокзалы, порты и т.д.;

г) инженерные сооружения – мелиоративные сооружения и дренаж, комплексная инженерная подготовка земельного участка под застройку и т.д.

Искусственные объекты могут быть полностью построены и готовы к эксплуатации, могут требовать реконструкции или капитального ремонта, а также относится к незаконченным объектам строительства.

Методы классификации

Иерархический метод классификации – последовательное (по ступеням) разделение множества недвижимых объектов на соподчиненные группы. На каждой ступени классификации образуются разнородные группы предметов. При этом глубина классификации (число ступеней) может быть различной. Например, производственные здания по признаку этажности делятся на одно-, двух- и многоэтажные (первая ступень). Последние в свою очередь по виду освещения подразделяются на строения с естественным, искусственным и совмещенным освещением (вторая ступень) и т.д.

Фасетный метод классификации – параллельное разделение множества объектов недвижимости на независимые группы (виды, подвиды), имеет следующие особенности:

• наличие только одной ступени классификации;

• разделение множества объектов возможно по разным признакам;

• высокая информационная насыщенность.

При общей классификации недвижимого имущества степень дробления может ограничиваться исходя из принципа разумной целесообразности, достаточной для углубленного анализа состояния объектов и их рыночной оценки.

В зависимости от целей недвижимые объекты можно классифицировать по различным признакам. Так, в странах Европы недвижимость подразделяют на три группы.

1. Категория А – недвижимость, используемая собственником для бизнеса:

а) специализированные объекты для ведения определенного вида бизнеса;

б) универсальная недвижимость – обыкновенные здания для продажи или аренды.

2. Категория Б – недвижимость для инвестирования капитала с целью получения дохода.

3. Категория В – избыточная недвижимость (в резерве).

В США выделяют пять типов недвижимости:

• жилая – для личного использования (потребления);

• коммерческая – для бизнеса, включая продажу;

• производственная;

• инвестиционная – для вложения капитала;

• специального назначения.

Например, классификация зданий фасетным методом по целевому назначению может выглядеть так.

1. Жилые здания:

• индивидуальные сельские дома;

• коттеджи;

• многоквартирные дома;

• инфраструктура жилого дома;

• другие строения.

2. Здания для коммерческой деятельности:

• офисы;

• рестораны;

• магазины;

• заводские;

• склады;

• энергетические;

• стоянки;

• гаражи для аренды;

• другие строения.

3. Общественные здания:

• школы, институты и др.;

• церкви;

• театры, дома культуры;

• больницы и поликлиники;

• административные;

• спортивные;

• другие строения и сооружения.

Классификация и распределение земель по потребительским свойствам может выглядеть следующим образом.

1 Земли населенных пунктов (1,1%):

• городов;

• рабочих, курортных и дачных поселков;

• сельских населенных пунктов.

2. Сельскохозяйственные земли (23,8%):

• пашня;

• сенокосы и пастбища;

• многолетние насаждения;

• целина.

3.Земли промышленности, транспорта, связи, информатики, обороны и иного назначения (1,0%).

4. Земли природоохранного, природозаповедного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения (1,9%).

5. Земли водного фонда (1,6%), занятые:

• водоемами;

• ледниками;

• болотами;

• гидротехническими сооружениями;

• полосами отвода.

6. Земли лесного фонда (64,1%):

• покрытые лесами;

• выделенные для лесного хозяйства и лесной промышленности.

7. Земли запаса (6,5%).

Наиболее распространена общая классификация недвижимого имущества с точки зрения его налогообложения независимо от физической природы объектов. Налоговая классификация предусматривает выделение следующих четырех категорий недвижимости:

• коммерческая, используемая для бизнеса и приносящая рентный доход;

• личная жилая собственность;

• предназначенная для продажи как товар с целью получения прибыли застройщиками и дилерами, осуществляющими сделки с недвижимостью;

• объекты инвестиции, обеспечивающие чистый доход, возврат вложенного капитала или увеличение его стоимости в будущий период времени.

Выделяют также рекреационную недвижимость сферы отдыха, институциональную – здания правительственных и муниципальных органов власти, учебных заведений и другого специального назначения.

Классификация жилых объектов недвижимости

На основании маркетингового подхода (в зависимости от предпочтений целевых групп).

1. Жилье высокой степени комфортности (элитное).

На отечественном рынке недвижимости выделяют семь критериев элитности, отсутствие хотя бы одного из которых существенно снижает шансы дома называться элитным:

• местоположение дома;

• материалы, применяемые при строительстве;

• клубность (проживание представителей наиболее высокодоходной группы населения);

• инженерное обеспечение;

• инфраструктура;

• элитное позицирование дома;

• управление недвижимостью.

2. Жилье повышенной комфортности. Ориентируется на запросы и доходы граждан, которых принято называть средним классом.

3. Типовое жилье (эконом-класс). Для него характерно размещение в любом районе города; соответствие архитектурно-планировочные параметров современным строительным нормам и правилам; по конструктивно-технологическим параметрам это панельные и кирпично-монолитные дома.

4. Жилье низких потребительских качеств (низший эконом-класс) предназначено для населения с низкой платежеспособностью. Размещено в непрестижных районах и удалено от основных транспортны коммуникаций.

2. На основании градостроительных ориентиров выделяют:

• дома старого фонда, построенные в дореволюционный период;

• дома постройки 1917 – конца 1930-х гг., отличающиеся лаконизмом архитектурно-планировочных решений и расположенные в непосредственной близости к местам приложения труда того периода;

• «сталинские дома», расположенные преимущественно в престижных, удаленных от промышленных зон районах;

• дома первого поколения индустриального домостроения («хрущевки» 1960-х гг.) с заниженными архитектурно-технологическими параметрами;

• дома второго поколения индустриального домостроения, построенные в 1970-1980-х гг., когда в градостроительном проектировании использовались более высокие нормы и стандарты;

• современные жилые дома, отличающиеся большим разнообразием характеристик.

3. В зависимости от материала наружных стен здания различают дома с кирпичными стенами, панельные, монолитные, деревянные и смешанного типа.

4. В зависимости от продолжительности и характера использования выделяют жилье:

• первичное – место постоянного проживания;

• вторичное – загородное жилье, используемое в течение ограниченного периода;

\• третичное – предназначенное для кратковременного проживания (гостиницы, мотели).

Классификация коммерческих объектов недвижимости

Коммерческие объекты недвижимости подразделяются на приносящие доход и создающие условия для его извлечения – промышленные (индустриальные).

К объектам, приносящим доход, относятся объекты торговли, гостиницы и развлекательные центры, офисы и др.

1. Торговая недвижимость.

Многофункциональный торговый комплекс (МТК) – это объект коммерческой недвижимости, собственник которого не ведет торговую коммерческую деятельность, направленную на конечного покупателя, а передает площади, подготовленные для ее осуществления, множеству розничных, причем не только торговых, операторов, среди которых могут быть организации сервиса, общественного питания и сферы досуга.

Гипермаркет – это супермаркет площадью не менее 4 тыс. м2, расположенный, как правило, в отдельном здании, редко – в составе МТК, и ассортиментным наполнением не менее 10 тыс. товарных наименований, в том числе, непродуктового ряда.

Супермаркет – это магазин, расположенный в отдельном здании или в составе МТК, работающий по принципу самообслуживания, в основном продуктового ряда, с автоматизированной системой товарного учета и единым расчетно-кассовым узлом, площадью не менее 1 тыс. м2 и ассортиментным наполнением не менее5 тыс. товарных наименований.

Универмаг – это торговая организация, расположенная в отдельном здании или во встроенном в жилое здание помещении, площадью не менее 1 тыс. м2, предлагающая полный ассортиментный ряд, реализуемый в отдельных секциях, каждая из которых имеет собственный расчетно-кассовый узел, объединенных единым управлением и правилами размещения ассортимента по площадям.

2. Гостиничные и развлекательные объекты недвижимости.

Классификация этих объектов недвижимости в любой стране основана на комплексе требований к материально-техническому обеспечению, номенклатуре и качеству предоставляемых услуг, уровню обслуживания.

В настоящее время известно более 30 систем классификации гостиниц по уровню комфорта. Наиболее распространенными среди них являются следующие:

• европейская (система звезд), в основе которой лежит деление гостиниц на категории от одной до пяти звезд, применяется во Франции, Австрии, Венгрии, Египте, Китае, России и ряде других стран;

• система букв (А, В, С, D), используется в Греции (А = 4*, В = 2*,C=3*,D= 1*);

• система корон– в Великобритании;

• система разрядов – на территории бывшего СССР: люкс, высший А, высший В, первый, второй, третий, четвертый.

3. Офисная недвижимость. В мировой практике классификация бизнес-центров имеет категории А, В и С. Для большей детализации классификации используется трехбуквенная терминология (ABC).

Объекты недвижимости, способствующие извлечению прибыли, – это складские и логистические комплексы, объекты промышленного назначения, индустриальные парки и др.

4. Складские и логистические комплексы являются неотъемлемой частью инфраструктуры переработки грузов.

Склады – это здания, сооружения и разнообразные устройства, предназначенные для приемки, размещения и хранения товаров, подготовки их к потреблению и отпуску потребителю.

Логистические терминалы – это перевалочные базы для переформирования крупных партий грузов, доработки грузов до товарной кондиции (сборка, фасовка, розлив в мелкую тару).

За последние десятилетия большое развитие получили технополисы – организационные формы объединения научных, инновационных, научно-технологических парков и бизнес-инкубаторов на определенной территории с целью объединения усилий и предоставления мощного импульса для экономического развития региона.