Лекция 6. Инвестирование и финансирование объектов недвижимости

1. Ипотечный кредит

В рыночных условиях хозяйствования банковский кредит – один из основных источников заемных средств. Законодательство Российской Федерации предусматривает выдачу кредитов под различные виды обеспечения. Важнейшие из них: залог имущества и имущественных прав, гарантии и поручительства третьих лиц, страхование кредитного риска, переуступка в пользу банка требований и счетов заемщика, предоставление «связанных» кредитов.

Залог объектов недвижимости с целью получения денежной ссуды – ипотечного кредита (кредита под закладную) – называется ипотекой.

Под этим термином подразумеваются закладная, собственно ипотека и ипотечный кредит.

Модель ипотечного рынка, как правило, строится исходя из схем ипотечного кредитования: это будет либо одноуровневый ипотечный рынок, либо двухуровневый. Законодательная база нашей страны предусматривает построение именно двухуровневого ипотечного рынка.

Субъектами кредитных отношений в области банковского кредита применительно к сфере недвижимости являются все субъекты рынка недвижимости и сами банки. Кредиторами являются субъекты, передающие свои временно свободные средства в распоряжение заемщика на определенный срок. Заемщик – сторона кредитных отношений, получающая средства в пользование и обязанная их возвратить в установленный срок. Например, застройщик, помещая свои средства на расчетный счет в банке, выступает в роли кредитора, а банк – в роли заемщика. Испрашивая у банка кредит, застройщик превращается в заемщика, а банк играет роль кредитора.

Одним из наиболее часто используемых видов обеспечения является залог.

Залог определяется как имущество либо другие ценности, служащие обеспечением займа. То есть залог является неким способом обеспечения обязательства, при котором залогодержатель (юридическое или физическое лицо, предоставившее предмет залога для обеспечения своего долга) имеет преимущественное право перед другими кредиторами удовлетворить свое требование из стоимости заложенного имущества.

Закладная – юридический документ о закладе (залоге) объекта недвижимости, который удостоверяет отдачу объекта в обеспечение обязательств под кредит (ссуду).

Обязательными лицами по закладной являются должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель. Закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом – также и должником по обеспеченному обязательству. Закладная выдается первоначальному залогодержателю после государственной регистрации органом ипотеки.

Ипотека – это такой вид залога объекта недвижимости, при котором закладываемое имущество не передается в руки кредитора, а остается у должника (залогодателя) в его владении и пользовании. Это означает, что залогодатель, отдавший объект недвижимости в залог, уже не может быть полным собственником в прямом смысле слова, ибо отсутствует полная триада собственности: владение, пользование и распоряжение, а имеются только владение и пользование.

Предметом ипотеки могут быть объекты недвижимости, права на которые зарегистрированы в установленном порядке.

Все объекты недвижимости могут быть предметом ипотеки при соблюдении условия: ипотека предприятий, зданий или сооружений допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором они находятся.

2. Основные этапы ипотечного кредитования

Для максимального сокращения процедуры оформления кредита и получения кредитором максимальной информации о клиенте кредитными учреждениями разработаны стандартные формы документов.

Например, для кредитования жилья: заявление о предоставлении кредита, справка о наличии вкладов, справка о наличии работы, калькуляция затрат на получение кредита и кредитная справка.

Выделяют следующие этапы ипотечного кредитования:

1) предварительный этап (разъяснение клиенту основных условий кредитования, передача списка документов для получения ссуды);

2) сбор и проверка информации о клиенте и о залоге;

3) оценка вероятности погашения кредита;

4) принятие решения по кредиту (сумма, срок, ставка процента, порядок погашения);

5) заключение кредитной сделки;

6) обслуживание кредитной сделки;

7) закрытие кредитной сделки.

На предварительном этапе заемщик должен получить всю необходимую информацию о кредиторе, об условиях предоставления кредита, о своих правах и обязанностях при заключении кредитной сделки. После разъяснения заемщику основных условий кредитования определяется максимально возможная сумма кредита, согласовываются процедуры кредитования и расчетов, составляется примерная смета предстоящих расходов заемщика, заполняется заявление на кредит.

Цель следующего этапа «Сбор и проверка информации о клиенте и залоге» выявление потенциальных некредитоспособных заемщиков, для чего проводят проверку трудоустройства клиента, подтверждение его текущих доходов и расходов, проверку клиента службой экономической безопасности кредитного учреждения и оценку собственности клиента, предполагаемой к продаже для получения суммы первоначального взноса, оценка предмета залога.

- На следующем этапе «Оценка вероятности погашения кредита» проводится андеррайтинг заемщика. Андеррайтинг – процедура, которая включает оценку кредитором вероятности погашения ипотечного кредита и определение максимально возможной суммы кредита с учетом доходов заемщика, наличия собственных средств для первоначального взноса и оценки предмета ипотеки. Для этого анализируются финансовые возможности заемщика, оценивается его стремление погасить кредит, вычисляются коэффициенты по ипотечному кредиту и оцениваются риски, после чего предоставляются рекомендации кредитному отделу.

Следующий этап – «Принятие решения по кредиту». На этом этапе оформляется запрос о проведении оценки объекта залога, разрабатываются заключение юриста о приемлемости предмета залога, заключение специалиста по оценке вероятности погашения кредита, анализируются риски, оформляется залог недвижимости, принимается решение о величине кредита, процентных ставках, сроках кредитования, порядке погашения кредита.

На этапе «Заключение кредитной сделки» оформляются и заключаются следующие договоры:

- договор купли-продажи недвижимости;

- кредитный договор;

- договор ипотеки (подлежит государственной регистрации);

- договоры страхования.

Этап «Обслуживание кредитной сделки» заключается в следующем:

- осуществляется прием платежей;

- проверяется соответствие фактических выплат графику платежей;

- ведется бухгалтерский учет операций;

- рассчитываются и перечисляются платежи по налогам на недвижимость и страховке;

- взимаются просроченные платежи;

- ведется работа с проблемными кредитами;

- переговоры, заключение нового кредитного договора, изменение условий договора (срока, процентной ставки, порядка погашения), обращение взыскания на заложенное имущество и т.п.;

- ведется отчетность по выданным кредитам.

«Закрытие кредитной сделки» заключительный этап ипотечного кредитования. После полного погашения задолженности по кредиту, уплаты начисленных процентов и штрафных санкций ссудный счет заемщика обнуляется, и, таким образом, происходит закрытие кредитной сделки. Соответственно, ипотека прекращается, о чем делается соответствующая запись в Государственном реестре РФ.

Если заемщиком и залогодателем не выполняются условия кредитного договора или договора об ипотеке, кредитор обращает взыскание на заложенную недвижимость в судебном или внесудебном порядке. Предмет ипотеки реализуется. Полученные от реализации средства идут на погашение долга кредитору (основной суммы долга, процентов, штрафов, пеней и т.д.), осуществление расходов по процедуре обращения взыскания и продажи предмета ипотеки. Оставшиеся средства получает заемщик.

3. Методы ипотечного кредитования недвижимости

Оценка и анализ методов финансирования необходимы при анализе потоков дохода от недвижимости. Величину и периодичность получения доходов по закладным на финансовом рынке можно спрогнозировать более точно, чем при инвестировании собственного капитала.

Практическое применение ипотечных кредитов как методов финансирования недвижимости должно обеспечивать выполнение следующих условий:

·       достижение прибыльности и возвратности средств;

·       сохранение денежных средств кредитора от инфляции;

·       защита от рисков;

·       доступность заемщику условий предоставления кредита.

Основными участниками системы ипотечного кредитования являются следующие лица.

Залогодатель – физическое или юридическое лицо, предоставившее недвижимое имущество в залог для обеспечения своего долга.

К ним предъявляются следующие требования:

- надежность и платежеспособность;

- добровольное предоставление в залог недвижимого имущества;

- способность внести авансовые платежи.

Залогодержатели – юридические лица, выдающие кредиты под залог недвижимого имущества. К ним относятся банки, фонды и другие кредитные учреждения, с которыми залогодатели заключают договор о предоставлении ипотечного кредита. Ипотечные кредиторы осуществляют обслуживание выданных ипотечных кредитов в течение всего срока действия договора.

Ипотечный банк – учреждение, которое специализируется на выдаче долгосрочного кредита под залог недвижимости. Ссуды такими банками выдаются не только на жилищное, но и на производственное строительство.

Кредитование через ипотечные банки является классической схемой ипотечного кредита, на основе которой работает большинство ипотечных программ в мировой практике.

Преимущества ипотечного кредитования для банков:

- сравнительно низкий риск при выдаче кредитов, так как они обеспечиваются недвижимостью;

- долгосрочность кредитования освобождает банки от частных переговоров с клиентами;

- ипотечные кредиты обеспечивают банку вполне стабильную клиентуру;

- закладные могут активно обращаться на вторичном рынке, что позволяет банку диверсифицировать свой риск, продав закладную после выдачи кредита.

Недостатки ипотечного кредитования для банков:

- необходимость держать в штате узких специалистов профессионалов – оценщиков недвижимости, которую представляют в залог, что увеличивает издержки банка;

- долгосрочное отвлечение денежных средств;

- большая длительность срока, на который предоставляется кредит, является большой угрозой предстоящей прибыли банка, так как очень трудно спрогнозировать на десятилетия вперед динамику рыночных процентных ставок.

В настоящее время разработано множество типов ипотечных кредитов, различающихся в зависимости от схем выдачи, погашения и обслуживания в приросте стоимости

4. Девелоперская деятельность с объектами недвижимости

Управление недвижимостью предполагает деятельность специалистов на всех этапах жизненного цикла объекта.

Создание или реконструкция объекта (комплекса объектов) на территории муниципального образования предусматривает работу с инвестиционными ресурсами и получение дохода на стадии реализации объекта.

Девелоперская компания управляет всеми стадиями развития объекта от своего имени, за свой счет, на свой страх и риск.

Девелопмент означает качественное преобразование недвижимости, обеспечивающее возрастание ее стоимости, и одновременно это профессиональная деятельность по организации и реализации инвестиционно-строительных проектов.

Экономический аспект девелопмента реализуется в виде повышения стоимости объекта в результате его преобразования или реконструкции, применительно к требованиям рынка. Проект развития недвижимости сводится к трем фазам: концептуальной, организационно-проектной и строительной.

1. Концептуальная включает:

—разработку концепции и предварительное рассмотрение проекта;

—постановку целей девелопмента и план их достижения;

—согласование и консультации с органами государственного регулирования;

—определение направлений финансирования.

2. Технико-экономическое обоснование местоположения и целесообразности проекта предполагает:

—анализ спроса и предложения в регионе на объект недвижимости;

—уровень цен, наличие материально-технических и людских ресурсов;

—консультации с муниципальными органами регулирования.

3. Проектирование и оценка проекта осуществляет:

—формирование команды девелопера;

—подготовку бизнес-плана;

—проектирование, расчет затрат и оценку проекта;

—согласование и утверждение проекта.

4. При заключении контракта и строительства происходят:

—выбор подрядчика и заключение договора;

—создание системы управления участниками строительства;

—контроль над ходом реализации проекта.

5. Маркетинг, управление и реализация объектов недвижимости включают:

—проведение маркетинга;

—обеспечение сохранности объекта;

—рекламную деятельность и определение способов реализации объекта;

—управление денежными потоками по проекту.

5. Финансирование за счет корпоративных заимствований

Одной из распространенных форм привлечения средств граждан и юридических лиц в строительство объектов недвижимости стал выпуск облигационных займов. Участниками такой схемы выступают заказчик, заемщик-эмитент, финансовый агент (организатор) и кредитор. При этом функции кредитора (в отличие от всех других моделей финансирования недвижимости) выполняет тот, кто желает приобрести объект недвижимости. В качестве эмитента могут выступать государственные органы, юридические лица, имеющие отведенный в установленном порядке земельный участок под строительство, необходимую проектную документацию и права на осуществление строительства. Возможно совмещение функций заказчика и эмитента. Организаторами могут быть инвестиционные банки, назначаемые эмитентом для подготовки и проведения всех операций, связанных с выпуском облигационного жилищного займа на условиях гарантированного размещения всего объема выпуска. Одной из главных функций организатора обычно является поиск кредиторов (как юридических, так и физических лиц).

В развитых странах процент облигационных займов финансового рынка (в том числе направленных на финансирование недвижимости) составляет, как правило, от 10–15 до 60–65, что свидетельствует о важной роли облигаций как альтернативного источника финансирования инвестиционных процессов на рынке недвижимости. Заимствования на фондовом рынке1 удобны для девелоперов прежде всего тем, что не надо заботиться о залоге (банковский кредит без залога не получить). Но для мелких и средних компаний выпуск облигаций — слишком затратное мероприятие. И деньги для малоизвестного заемщика получаются слишком дорогими.

Облигация — это ценная бумага, удостоверяющая отношения займа между владельцем и выпустившим ее лицом. Главное достоинство облигации состоит в том, что она позволяет, не перераспределяя собственность на недвижимость, аккумулировать средства инвесторов и обеспечивать развитие жилищного сектора рынка недвижимости.

При схеме облигационного жилищного займа граждане имеют возможность постепенно накапливать средства на приобретение жилья путем покупки облигаций. Накопив необходимый пакет облигаций, гражданин вправе обменять его на жилье соответствующей площади. Как правило, облигации жилищного займа дают право на приобретение жилья в домах, построенных муниципалитетом. Облигации жилищного займа могут иметь кратко-, средне- и долгосрочный периоды обращения.

Эмитент может погасить облигации денежными средствами исходя из рыночной стоимости 1 м2 общей площади построенного жилья; жильем и обменом на облигации последующих серий. Каждая облигация дает право на получение определенного количества площади жилья (не менее 0,1 м2). Срок их обращения может достигать 30 лет. В России предельный срок — 10 лет. Цена облигаций устанавливается на основе себестоимости строительства и индексируется в соответствии с изменением стоимости строительства жилья. При отказе от приобретения жилья облигации выкупаются по текущей номинальной цене. Недостатком такой схемы является ее конкретный адресный характер, что не всегда удобно для жителей.

Частный случай облигационного займа с целью финансирования жилищного строительства — это выпуск и продажа накопительных жилищных сертификатов (ЖС). По схеме организации применение ЖС для финансирования жилищного строительства является разновидностью договоров долевого участия, но с более высокой ликвидностью и обязательной индексацией номинальной стоимости. Номинальная стоимость жилищного сертификата устанавливается в единицах общей площади жилья, а также в его денежном эквиваленте. Схема индексации определяется при выпуске ЖС и остается неизменной в течение определенного срока действия.

Жилищный сертификат — это ценная бумага, которая соответствует стандартам Минюста и прошла регистрацию в Федеральной службе по финансовым рынкам (ФСФР). Она дает право купить жилплощадь в понравившемся доме. По правилам ФСФР гражданин после приобретения сертификатов на 30% площади квартиры может зарезервировать за собой конкретную квартиру и по договору с застройщиком докупить ЖС до 100% площади квартиры.

ЖС — инструмент промежуточный. Его введение способствует прозрачности рынка: эмитенты проходят проверку на финансовую надежность, аудиту подлежат также строительная и проектная документация дома.

Большинство застройщиков предпочитают использовать их для привлечения средств. При всей внешней схожести сертификатов и облигаций между ними есть существенная разница: облигации привязаны к строительной организации, а сертификаты — к строящемуся объекту недвижимости. Главное достоинство ЖС — его прозрачность и понятность для покупателя ценной бумаги.

ЖС могут быть привлекательны не только для мелких инвесторов, стремящихся защитить свои средства от инфляции и получить прибыль на росте стоимости бумаг, но и для крупных инвестфондов.

Жилищный сертификат можно рассматривать как бескупонную облигацию с возможностью натуральной формы погашения. Он представляет собой высоколиквидную ценную бумагу, дающую право на получение от 0,1 до 1 м2 жилья определенного качества и местоположения в строящемся или реконструируемом доме.

По сравнению с ипотекой ЖС имеют следующие преимущества:

- отсутствует угроза выселения при утрате платежеспособности;

- не требуется постоянного внесения ежемесячных платежей, обременительных для семейного бюджета;

- цена сертификата ниже цены 1 м2 жилья, тогда как приобретение жилого объекта недвижимости через схемы ипотечного кредитования увеличивает его стоимость зачастую в 2–3 раза;

- сертификаты можно приобретать постепенно, по мере появления свободных денежных средств, ипотека же накладывает долговременные и жесткие ограничения на семейный бюджет.

Жилищные сертификаты дают владельцам право на получение жилья в домах, под которые эмитент производит эмиссию. При этом банк может размещать сертификаты на рынке ценных бумаг, беря на себя роль финансового агента между эмитентом и покупателем, одновременно становясь поручителем (гарантом) возвратности средств в случае провала проекта строительства. Поручителем по ЖС может быть и страховая компания.

Доход по ЖС существует в натуральной или денежной форме. Натуральный доход получается при погашении их жилыми объектами недвижимости соответствующей площади, а денежный — при погашении по цене строительства 1 м2 общей площади объекта, построенного на средства от продажи сертификатов.

Поскольку погашение сертификата происходит из расчета одна ценная бумага — одна единица площади жилого объекта недвижимости, эмитент ЖС может использовать нетрадиционные формы предоставления объектов:

- обмен жилого объекта недвижимости меньшей площади на объект большей площади с передачей эмитенту ЖС в количестве, равном разнице между площадями;

- предоставление льготных условий продажи пакетов ЖС.

В процессе строительства объекта недвижимости ЖС можно свободно покупать и продавать. Если купленных сертификатов недостаточно, чтобы получить жилой объект в момент сдачи первой очереди строительства, они подлежат погашению. Жилищный сертификат можно трактовать как безвозмездную жилищную субсидию. Об этом свидетельствует ряд программ федерального и регионального значения, реализуемых на территории России.

Практика подтвердила, что предоставление бюджетных субсидий на приобретение жилья с использованием государственных жилищных сертификатов является наиболее эффективной формой исполнения государством обязательств по обеспечению граждан жильем.

Государственный жилищный сертификат — это именное свидетельство на получение безвозмездной субсидии для приобретения жилого объекта недвижимости, а не ценная бумага, поэтому его нельзя передавать другим лицам. В отличие от обычного ЖС государственный сертификат имеет срок действия.

В России в рамках федеральной целевой программы «Жилище» на 2002–2010 гг. принята и действует подпрограмма «Государственные жилищные сертификаты», цель которой — обеспечение постоянным жильем семей военных, уволенных или увольняемых со службы. Жилищный сертификат предоставляется не имеющим жилья для постоянного проживания военнослужащим и сотрудникам силовых ведомств, уволенным со службы по следующим причинам: выход на пенсию, состояние здоровья, организационно-штатные мероприятия, переселение из закрытых военных городков. При этом общая продолжительность службы должна быть не менее 10 лет.

Государственным заказчиком по реализации данной подпрограммы является Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному комплексу — Росстрой. В реализации подпрограммы участвуют все территориальные банки Сбербанка России и их отделения. Организация выдачи жилищных сертификатов и формирование очереди граждан поручены федеральным и региональным органам исполнительной власти.

Каждый участник подпрограммы «Государственные жилищные сертификаты» дает письменное согласие на участие в ней и на исключение из очереди на улучшение жилищных условий. При покупке жилья, стоимость которого выше размера субсидии по сертификату, гражданину необходимо привлечь собственные денежные средства или взять кредит в банке.