Лекция 5. Государственное регулирование рынка недвижимости

2. Плата за землю и налогообложение объектов недвижимости

Использование земли в Российской Федерации является платным.

Установлены две формы платы за использование земли: арендная плата и земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость).

Цель введения платы за землю — стимулирование рационального использования, охраны и освоения земель, повышение плодородия почв, выравнивание социально- экономических условий хозяйствования на землях разного качества, развитие инфраструктуры в населенных пунктах, формирование специальных фондов финансирования этих мероприятий.

За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности. В случаях, если кадастровая стоимость земли не определена, для установления размера арендной платы применяется нормативная цена земли.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков.

Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается главой 31 «Земельный налог» Налогового кодекса Российской Федерации.

Налогоплательщиками земельного налога являются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.

Объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга), на территории которого введен налог на землю.

Налоговая база земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом. Налогоплательщики — организации и налогоплательщики — физические лица, являющиеся индивидуальными предпринимателями, определяют налоговую базу самостоятельно на основании сведений государственного кадастра недвижимости. Налоговая база для налогоплательщика — физического лица определяется налоговыми органами на основании сведений, которые представляются в налоговые органы органами, осуществляющими кадастровый учет, ведение государственного кадастра недвижимости и государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Росреестр).

Налоговым периодом земельного налога признается календарный год. Отчетными периодами для налогоплательщиков — организаций и физических лиц, являющихся индивидуальными предпринимателями, признаются первый, второй и третий квартал календарного года. Налог и авансовые платежи по земельному налогу подлежат уплате налогоплательщиками в порядке и сроки, которые установлены нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга). Налогоплательщики — физические лица уплачивают налог на основании налогового уведомления, направленного налоговым органом.

Налоговым кодексом РФ предусмотрены две ставки:

r 0,3% в отношении земельных участков:

§   отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах и используемых для сельскохозяйственного производства;

§   занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса или приобретенных (предоставленных) для жилищного строительства;

§   приобретенных (предоставленных) для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства, а также дачного хозяйства;

r 1,5% в отношении всех остальных земельных участков.

Налоговым кодексом РФ предусмотрен ряд льгот в виде освобождения от налогообложения и уменьшения налогооблагаемой базы на сумму в размере 10 тыс. руб. на одного налогоплательщика.

Существующая система налогообложения недвижимости имеет массу недостатков, затрудняющих эффективное использование объектов недвижимости. Одним из них является отдельное налогообложение земельного участка и объектов недвижимости (помещений, заданий и сооружений), построенных на нем.

В настоящее время в России нет налога на недвижимость, есть близкие к нему по смыслу три налога: земельный налог, регламентируемый главой 31 Налогового кодекса (см. выше), налог на имущество организаций, регламентируемый главой 30 Налогового кодекса, и налог на имущество физических лиц, регламентируемый Законом РФ «О налогах на имущество физических лиц».

В объектах налогообложения во всех трех налогах присутствуют явные признаки объектов недвижимости, хотя термин «объект недвижимости» прямо не упоминается. Неоспоримое преимущество таких налогов состоит в том, что налоговая база остается сравнительно устойчивой и не зависит от макроэкономических показателей и деловой активности в экономике.

Налог на имущество организаций и налог на имущество физических лиц фактически являются разными налогами, поскольку они различаются не только налогоплательщиками, но и объектом налогообложения, а также порядком исчисления и уплаты.

Налог на имущество организаций относится к категории региональных. Объектами налогообложения признается движимое и недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета. Налоговая база определяется налогоплательщиками самостоятельно как среднегодовая стоимость имущества, рассчитанная в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета. Налоговые ставки устанавливаются закона- ми субъектов Российской Федерации и не могут превышать 2,2%  налоговой базы.

Продажа предприятия как имущественного комплекса облагается налогом на добавленную стоимость. Налоговую базу определяют отдельно по каждому виду активов предприятия. Если оно продано по цене ниже балансовой стоимости реализованного имущества, для налогообложения применяют поправочный коэффициент, рассчитанный как отношение цены реализации предприятия к балансовой стоимости указанного имущества. Для налогообложения цену каждого вида имущества принимают равной произведению ее балансовой стоимости на поправочный коэффициент.

Налог на имущество физических лиц, как и земельный, относится к местным налогам. Плательщиками налогов признаются собственники имущества, а объектом налогообложения — жилой дом, квартира, комната, дача, гараж, иное строение, помещение и сооружение, доля в праве общей собственности на имущество.

Базой для исчисления налога на имущество физических лиц является инвентаризационная стоимость объектов налогообложения. Порядок расчета такой стоимости устанавливается федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление функций по нормативно-правовому регулированию в сфере ведения государственного кадастра недвижимости, осуществления кадастрового учета и кадастровой деятельности.

Налог уплачивается ежегодно по ставкам, устанавливаемым нормативными правовыми актами представительных органов местного самоуправления в зависимости от суммарной инвентаризационной стоимости. Ставки устанавливают в следующих пределах: при стоимости объекта недвижимости до 300 тыс. руб. ставка налога — 0,1%; от 300 до 500 тыс. руб. — от 0,1 до 0,3%; свыше 500 тыс. руб. — от 0,3 до 2%.   Налоги на имущество физических лиц исчисляют налоговые органы по месту нахождения объектов налогообложения на 1 января каждого года.

От уплаты налога на имущество физических лиц освобождены некоторые категории лиц и владельцы перечисленных видов строений, помещений и сооружений. Исчисление налогов производится налоговыми органами.

При продаже объектов недвижимости физическим лицом налоги взимаются со всех доходов, полученных в результате реализации объектов.

Налоговый кодекс предусматривает освобождение от налогообложения сумм, направленных на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома или квартиры в размере фактически произведенных расходов (но не более 600 тыс. руб.) без учета сумм, направленных на уплату процентов по ипотечным кредитам.

Налоговому контролю подлежат расходы физических лиц на приобретение объекта недвижимости. Налоговый контроль проводится на основе информации от организаций, осуществляющих регистрацию прав на объекты недвижимости и сделок с ними.

Если физическое лицо принимает долевое участие в строительстве жилого дома и по окончании строительства квартира будет передана в его частную собственность без оформления договора купли-продажи, то законодательством не предусмотрено сообщение в налоговый орган о совершении такой сделки.

При дарении объектов недвижимости физическими лицами плательщиками налога являются физические лица, принимающие объекты недвижимости, переходящие в их собственность в порядке дарения. При этом закон не уточняет, от кого физическое лицо может получить подарок, подлежащий обложению налогом: от физического или юридического лица.

Налог с имущества, переходящего физическим лицам в порядке наследования, не взимается. С 01.01.2006 г. доходы, получаемые гражданами, являющимися членами одной семьи или близкими родственниками, при дарении недвижимого имущества, транспортных средств, акций, долей, паев не облагаются налогом на доходы физических лиц. Для всех остальных действует ставка налога на доходы физических лиц в размере 13%, которая не зависит от стоимости подарка.

При доверительном управлении, учредителем которого является физическое лицо, плательщиками налога являются физические лица, владеющие имуществом на праве собственности. При доверительном управлении перехода права собственности не возникает. Обязанность по уплате налога на прибыль с доходов, полученных от операций с имуществом, переданным в доверительное управление юридическим лицам, также лежит на учредителе.

Учредитель доверительного управления исчисляет и уплачивает налог на прибыль от операций с имуществом, переданным в доверительное управление, согласно Закону РФ «О налоге на прибыль предприятий и организаций».

В обществе обсуждается целесообразность введения единого налога на недвижимость вместо трех вышеназванных налогов. Проработка различных вариантов показала, что единовременная замена земельного и имущественных налогов налогом на недвижимость невозможна, для этого необходим переходный период.

Чем эффективнее используется земля, тем выгоднее ее выкупить. При продаже земель решаются задачи стимулирования эффективных землепользователей при одновременном соблюдении интересов бюджета. Муниципалитеты, продавая землю, сохраняют стабильный источник доходов в виде процента от рыночной стоимости объектов недвижимости и устанавливают стабильные и прозрачные правила оборота недвижимости, стимулируют расширение класса собственников. С другой стороны, стабильное налогообложение защищает владельцев объектов недвижимости и их инвестиции от резких изменений налогового бремени, имеющих место при индексации ставок земельного налога федеральными решениями, а также стимулирует вложения в обновление производственной базы, внедрение новых технологий, развитие территорий. Еще одним доводом в пользу консолидированного налога является более справедливое распределение налогов, которое должно быть увязано с реальной стоимостью объектов недвижимости с учетом социально- экономических ограничений (в частности, платежеспособности населения).

Формирование единого объекта жилой недвижимости — здание/квартира и земля/земельная доля — позволяет рассматривать собственника такого объекта как полноценного участника рынка недвижимости.

Однако для введения налога на недвижимость необходимо формирование государственного кадастра объектов недвижимости, а также формирование порядка определения налоговой базы, в качестве которой должна выступать кадастровая стоимость объектов недвижимости. Для формирования государственного кадастра недвижимости был принят Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», вступивший в силу с 01.03.2008 г., который регулирует отношения, возникающие в связи с ведением государственного кадастра недвижимости, осуществлением кадастрового учета недвижимого имущества и кадастровой деятельности. При этом в настоящее время законодательно не урегулированы вопросы, связанные с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости и порядком проведения их государственной кадастровой оценки. Требуется принятие проекта Федерального закона № 445126-4 «О внесении изменений в Федеральный закон “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” и другие законодательные акты Российской Федерации», устанавливающего общие принципы проведения кадастровой оценки объектов недвижимости и требования к оценщикам, привлекаемым к государственной кадастровой оценке объектов недвижимости, а также определяющего порядок утверждения результатов кадастровой оценки и досудебного урегулирования споров о результатах проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости.

Кроме того, для введения налога на недвижимость необходимы разработка и принятие таких документов, как методика кадастровой оценки объектов недвижимости, методика проверки результатов кадастровой оценки, проведение работ по кадастровой оценке объектов недвижимости и информационному наполнению государственного кадастра недвижимости.

С включением в Кодекс главы, регулирующей налогообложение недвижимости, налог на нее может быть введен в тех субъектах Российской Федерации, где проведен кадастровый учет объектов недвижимости и утверждены результаты кадастровой оценки ее объектов. Сегодня на территории четырех субъектов РФ (Республика Татарстан, Калужская, Кемеровская и Тверская области) реализуется Проект Международного банка реконструкции и развития по созданию системы массовой оценки объектов недвижимости, в рамках которого будет апробирована методика их кадастровой оценки.

Налог на недвижимость носит местный характер, и одной из причин активизации процессов по введению единого налога является поддержка местного бюджета в сложных экономических условиях. Возможно, введение налога на недвижимость позволит поддержать поступления в бюджеты муниципальных образований на докризисном уровне. Поэтому вероятность введения единого налога в течение ближайших лет достаточно высока.