Лекция 4. Оценка недвижимости

1. Затратный подход

Затратный подход предусматривает оценку полного воспроизводства или стоимости полного замещения оцениваемого объекта недвижимости за вычетом стоимости физического, морального и экономического износа.

К полученной величине добавляют рыночную стоимость земельного участка как незастроенного.

Важным и сложным моментом затратного подхода является определение износа. Износ– это утрата полезности и стоимости объекта недвижимости независимо от причин, ее вызвавших. При затратном подходе к оценке объектов недвижимости используются следующие методы оценки:

• балансовой стоимости;

• восстановительной стоимости;

• замещения.

Метод балансовой стоимости (МБС) используется для определения оценочной стоимости объекта недвижимости, например, имущественного комплекса предприятия, исключительно на данных его баланса. В состав оцениваемого имущества предприятия включаются основные средства и вложения, запасы и затраты, денежные средства и прочие финансовые активы. При этом для объектов недвижимости:

• определение стоимости основных средств осуществляется по остаточной стоимости, исчисленной по данным бухгалтерского учета на момент оценки исходя из норм амортизации основных средств;

• объекты незавершенного строительства и неустановленное оборудование оцениваются по балансовой стоимости.

Метод восстановительной стоимости (МВС), так же как и метод балансовой стоимости, является затратным, ориентированным на объемы ранее произведенных затрат на создание объекта оценки. Однако при его применении удается преодолеть некоторые недостатки, связанные с оценками МБС.

Оценка по схеме МВС включает прямой пересчет всех видов затрат на воссоздание объекта. При этом учитываются текущий уровень цен и сложившиеся на данный момент экономические условия. Принимаются в расчет также затраты, связанные с подготовкой персонала. Практически при применении МВС производятся полные сметно-финансовые расчеты проекта строительства и обеспечения хозяйственной деятельности вновь создаваемого объекта, функционально и параметрически одинакового с оцениваемым объектом. Таким образом, расчет по схеме МВС непосредственно «восстанавливает» данный объект и определяет стоимость такого восстановления.

Метод замещения (МЗ) по своему содержанию идентичен представленному выше МВС. Различие состоит в том, что в методах замещения воссоздаваемый объект при проведении сметно-финансовых расчетов

принимается адекватным оцениваемому объекту только по своему функциональному назначению и основным функциональным параметрам.

Таким образом, если в методах восстановительной стоимости мы ведем стоимостные вычисления для полных копий объектов оценки, то в методах замещения мы работаем с замещающими их функциональными копиями.

Затратный подход предусматривает следующий алгоритм расчетов.

Общая стоимость объекта недвижимости = Определение восстановительной стоимости – Расчет всех видов износа объекта недвижимости + Рыночная стоимость земельного участка.

1. Основные методы определения восстановительной стоимости (стоимости замещения) объекта недвижимости:

• стоимостной метод предполагает использование данных проектно-сметной документации и применение системы директивных корректирующих коэффициентов пересчета (дефляторов) от цен 1984 г. к текущим ценам, рекомендованным региональными центрами по ценообразованию в строительстве;

• ресурсный метод оценки основан на определении объемов или массы основных элементов зданий и сооружений, расходных материалов, расчете стоимости этих материалов (или элементов конструкций) в текущих региональных рыночных ценах с последующим добавлением стоимости оплаты труда, эксплуатации машин и механизмов, прочих работ и затрат;

• модульный метод оценки стоимости заключается в расчленении всего объема строительно-монтажных работ на крупные разделы (модули): земляные работы, фундаменты, стены, перекрытия, кровля и т. д.

Модульный метод целесообразно использовать для приближенной оценки при недостатке исходной информации; метод сравнительной единицы (метод удельной стоимости), при котором скорректированная стоимость единицы измерения умножается на количество единиц оцениваемого объекта. Это наиболее простой способ;

• метод разбивки по компонентам основан на определении компонентов объекта недвижимости и умножении их на укрупненные стоимостные показатели. В качестве компонентов могут выступать: фундамент, стены и перегородки, перекрытия (покрытия), кровля, полы, проемы, отделочные работы, инженерное оборудование, оплата труда. Укрупненные показатели могут рассчитываться на 1 м³,1 м², 1 пог. м, 1 нормо-ч и т. д.;

• метод количественного обследования заключается в составлении пообъектных и сводных смет строительства оцениваемого объекта как вновь возводимого, т. е. как если бы он строился вновь;

• смета для оцениваемого объекта составляется с использованием единых норм и расценок, индексов цен на строительно-монтажные работы, СНиПов и иной необходимой в таких случаях документации.

2. Определение износа объекта недвижимости. В оценочной деятельности при использовании затратного подхода износ принимается как основной фактор, влияющий на стоимость объекта недвижимости.

3. Добавление стоимости земли к стоимости замещения. Данная операция является чисто математической, основанной на сложении стоимости земли со стоимостью замещения с учетом износа для получения суммарной стоимости объекта.

Оценка рыночной стоимости участка, на котором находится объект недвижимости, включает обследование:

• прав собственности на земельный участок;

• физических характеристик земельного участка;

• данных о взаимосвязи земельного участка с окружающей средой;

• экономических факторов, характеризующих оцениваемый участок.

Источниками этой информации могут быть городские, районные земельные комитеты и органы, регистрирующие сделки с земельными участками; ипотечные кредитные организации, оценочные и риэлтерские фирмы, специализирующиеся на сделках с земельными участками.

При оценке объектов недвижимости с позиции затратного подхода во главу угла ставится совокупность всех материальных затрат, необходимых для строительства объекта, аналогичного оцениваемому. Этот подход имеет наибольший вес при определении стоимости уникальных объектов, а также объектов с ограниченным рынком.