Лекция 1. Экономическая сущность, основные признаки, характеристики и классификации объектов недвижимости
2. Особенности недвижимости как товара
Недвижимое имущество как товар – это:
• объект сделок (купли-продажи, дарения, залога и др.), удовлетворяющий различные реальные или потенциальные потребности и имеющий определенные качественные и количественные характеристики;
• право собственности на недвижимость, включающее права владения, пользования и распоряжения;
• услуга – возможность использования недвижимости для соответствующих целей (для жизни, осуществления бизнеса и др.).
Недвижимые вещи как товары включают в себя одновременно и благо, необходимое потребителям, и затраты, или инвестиции, без которых владение и пользование ими практически невозможно. Эти качества недвижимости проявляются в виде ее полезности, редкости, ограниченности и капиталоемкости. Если земля, вода и недра не были бы ограниченны и исчерпаемы, они были бы бесплатными, как воздух. Общую потребительскую ценность недвижимости составляет ее полезность, т.е. возможность использования недвижимости для осуществления определенной экономической функции (выращивания урожая, выпуска промышленных товаров, оказания услуг) или личного потребления.
Полезность – это способность недвижимости удовлетворять потребности владельца в данном месте в течение соответствующего периода времени.
Недвижимое имущество, в первую очередь земля, имеет особые потребительские свойства.
Общие потребности, удовлетворяемые землей как товаром
1. Физиологические, базовые:
• место и всеобщее условие жизнедеятельности человека;
• важнейший природный ресурс;
• базис всех экосистем и производительных сил.
2. Безопасности:
• гарантия стабильного бизнеса, сохранение и накопление капитала;
• в естественном состоянии обеспечение экологической безопасности, биологического очищения внешней природной среды бизнеса;
• снижение риска для жизни и здоровья людей.
3. Социальные:
• престижность владения землей, повышение социального статуса человека;
• формирование чувства собственного достоинства;
• основа гордости и славы.
4. Психологические:
• удовлетворение духовных потребностей людей в уважении и признании;
• обеспечение психологического удовлетворения, оценки личности, потребности общения с природой.
5.Интеллектуальные:
• объект познания, саморазвития и самовыражения в науке, технике, сельском хозяйстве и других сферах;
• предмет самореализации творческого потенциала людей.
Как и любой товар, недвижимость имеет потребительную и рыночную стоимость. Потребительная стоимость отражает стоимость вещей для конкретного пользователя. Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена продажи их на открытом и конкурентном рынке. Земля и некоторые другие недвижимые вещи включаются в экономический оборот как ресурсы, не имеющие альтернатив взаимозамещения во многих сферах деятельности. На предложение недвижимых товаров распространяется закон редкости и ограниченности: чем выше редкость товара, тем выше цена. Нет даже двух одинаковых зданий, у них всегда будут различия в местоположении, линии горизонта, доступности к солнечному свету, микроклимату и другим показателям.
Цена на землю, как и на любой товар, определяется спросом (D) и предложением (S). По мере понижения цены на рынке спрос на земельные участки увеличивается, а с ростом цен – снижается.
Недвижимое имущество – наиболее долговечный и основательный товар из всех существующих. Его нельзя, как иногда случается с личными вещами, забыть или потерять. Земля по своей природе вечна, а здания и сооружения имеют нормативные сроки службы от 15 до 200 лет. Предприятия, как имущественные комплексы, чаще всего создаются на бессрочный период. Недвижимый товар обеспечивает надежность инвестиций, так как стоимость его со временем может возрастать из-за увеличения спроса, улучшений и других факторов.
Сделки с объектами недвижимости – это не обычное перемещение и конечное потребление товара подобно хлебу или молоку, а движение капитала, приносящего доход. Недвижимые товары потребляются (используются) по месту их расположения, что создает их особую экономическую характеристику – территориальные предпочтения, изменения в общественном мнении, традициях и стремлениях, которые делают одни районы популярными (предпочтительными), а другие – нет.
К экономическим особенностям недвижимости как товара относятся: неравномерность денежных потоков, дифференциация налогообложения, многообразие комбинаций вещных прав, жесткая регламентация оформления сделок, ликвидность и необходимость менеджмента.
По этапам инвестиционного цикла денежные потоки в недвижимость отличаются противоположной направленностью и неравномерностью. На начальной стадии имеют место отрицательные потоки денежных средств на строительство или покупку объекта. В период его использования (например, сдачи в аренду) отрицательные денежные потоки трансформируются в положительные, и собственник получает уже стабильные доходы, хотя одновременно возможны и затраты на ремонт и обслуживание здания. При перепродаже объекта владелец обычно возвращает капитал с приращением, несмотря на то что использовал недвижимость длительное время.
Налогообложение сделок, владения и пользования недвижимым имуществом в России дифференцируется по видам объектов и социальному статусу собственников. Применяются различные ставки налога в зависимости от качества и местоположения земель, что позволяет государству устанавливать дифференциальную ренту. Существуют льготы по налогообложению жилых помещений для социально незащищенных слоев населения (инвалидов, пенсионеров и других групп), а при однократной покупке квартир и домов уменьшается налогооблагаемая база всем гражданам.
Недвижимость отличается большим многообразием комбинаций прав собственности и распределения доходов. Одни ее компоненты могут находиться в полной собственности, другие – в аренде, третьи – во временном пользовании, четвертые – в залоге, а пятые – в государственной собственности. По оценкам специалистов, возможно около 1500 комбинаций вещных прав на недвижимое имущество.
Ликвидность недвижимости – это возможность быстро и без потерь превратить товар в денежные средства; уровень ее обратно пропорционален времени, необходимому для продажи объекта: чем меньше времени требуется для его продажи, тем выше ликвидность. Степень ликвидности различных видов недвижимости существенно варьируется, особенно в зависимости от местоположения. Например, офисные помещения сдают в аренду или реализуют в течение трех–четырех дней не считая обычного времени оформления сделки. Ликвидность квартир достигает в среднем четырех–пяти месяцев и более, а земельных участков – двух–трех лет.
Поскольку недвижимое имущество не перемещается в пространстве, инвестиции в него связаны с дополнительными рисками, например, ухудшением окружающей среды, изменениями предпочтений и т.д.
В отличие от других товаров недвижимость, приносящая доход, требует профессионального управления активами, начиная с поиска и оценки альтернатив, выбора наилучшего и наиболее эффективного варианта использования и его практической реализации вплоть до организации охраны, текущего ремонта и многих других повседневных забот. Высокий уровень менеджмента необходим, например, при инвестировании в производственные и сервисные предприятия, в гостиницы и кемпинги.
Для эффективного управления недвижимостью уже перед началом вложения инвестиций требуется целый комплекс мероприятий:
• маркетинговые исследования;
• строительная, экологическая, правовая и экономическая экспертизы;
• обоснование прогнозируемой цены и эксплуатационных расходов;
• анализ аналогов недвижимости по принципу замещения и др.
Совершение сделок с недвижимым имуществом регламентируется законом, предусматривающим письменную форму и государственную регистрацию, проверку юридической чистоты объекта (доказательство прав на него), прием-передачу, оценку и другие процедуры, которые должны обеспечить интересы общества, органов местной власти и иных субъектов права. Другие особенности недвижимости как товара рассмотрены ниже в соответствующих темах.
Жизненный цикл объектов недвижимости
Жизненный цикл – это законченная последовательность процессов существования недвижимости от ввода в эксплуатацию (создания) до прекращения. В теории и практике различают циклы: деловой цикл, жизненный цикл недвижимости как объекта собственности, жизненный цикл вида бизнеса, жизненный цикл предприятия как имущественного комплекса. Каждый цикл включает несколько этапов.
Жизненный цикл предприятия как имущественного комплекса (условно, для каждого предприятия есть особенности)
1. Создание.
2. Становление.
3. Подъем (развитие).
4. Зрелость (оптимальное функционирование).
5. Спад.
6. Смена собственника, реорганизация.
7. Стабилизация.
8. Новый подъем.
9. Банкротство.
10. Санация (смена собственника).
11. Новый подъем.
12. Ликвидация:
а) добровольная;
б) принудительная.
Жизненный цикл видов бизнеса
1. Начальный этап (организация).
2. Стадия расширения (роста).
3. Стадия зрелости (оптимального функционирования).
4. Сокращение деловой активности.
5. Смена вида бизнеса.
6. Подготовительный этап нового вида бизнеса в действующем предприятии.
7. Подготовительный этап создания нового предприятия.
8. Лицензирование, государственная регистрация.
Деловой цикл
1. Идея.
2. Маркетинг.
3. Портфель заказов.
4. Планирование.
5. Производство.
6. Готовая продукция.
7. Сбыт.
8. Выручка.
9. Прибыль.
10. Возобновление цикла в том же виде (простое, расширенное).
11. Изменения в стадиях цикла.
12. Построение цикла новых товаров.
13. Лицензирование, государственная регистрация.
Примерный жизненный цикл недвижимости как объекта собственности
1. Приобретение (покупка, постройка, наследование и др.).
2. Владение и пользование в течение определенного периода.
3. Управление объектом.
4. Извлечение прибыли, удовлетворение потребности.
5. Распоряжение собственностью.
6. Множественная смена собственников, владельцев, пользователей.
7. Распоряжение вещными правами на объект.
8. Изменение функционального назначения объекта
9. Прекращение права собственности: продажа, национализация, реквизиция и др.
10. Конец экономической жизни объекта
11. Государственная регистрация прав и сделок (смены собственника).
12. Повторение прежнего цикла или построение нового, модифицированного.
На продолжительность цикла влияют периоды производства, физический и моральный износ, капитальность объекта, условия эксплуатации, конъюнктурность рынка и другие факторы.
Поскольку объекты недвижимости имеют тройственную сущность, в течение всего периода своего существования они подвергаются соответственно физическим, экономическим и правовым изменениям. В результате каждая недвижимая вещь (кроме земли) проходит следующие четыре укрупненные стадии жизненного цикла:
• формирование – строительство, создание нового предприятия, приобретение (покупка, выделение и др.) земельного участка;
• эксплуатация – функционирование и развитие (расширение, реконструкция, смена вида деятельности, реорганизация и др.);
• смена, возможно неоднократная, собственника, владельца или пользователя;
• прекращение существования – снос, ликвидация, естественное разрушение.
Первая, третья и четвертая стадии жизненного цикла недвижимости как товара предусматривают, кроме того, государственную регистрацию факта создания или ликвидации объекта, а также смены собственника.
Жизненный цикл коммерческой недвижимости как собственности, с точки зрения текущего ее владельца, совершающего с объектом свой собственный субъективный путь от покупки, скажем, до продажи или мены, может многократно повторяться, всякий раз с новым обладателем, вплоть до окончания срока экономической или физической жизни объекта.
Смена собственников имущественных комплексов предприятий в процессе осуществляемых в России реформ, приватизации, банкротства, перехода из рук в руки контрольного пакета акций сопровождается существенными, а порой и разрушительными изменениями организации, управления, технологии и самих основных средств производства.
Для объектов – исторических памятников большее значение имеет физический срок жизни, а не смена собственника, владельца и пользователя, так как они охраняются государством. Использование объектов мирового и национального значения без нарушения их культурных и исторических функций может осуществляться вечно. Прекращение существования таких объектов означает их включение в новые, более обширные, историко-культурные комплексы или гибель в результате стихийных бедствий.
Каждая стадия жизненного цикла недвижимости включает в себя ряд этапов, мероприятий и действий. Например, создание имущественного комплекса предприятия состоит из четырех основных этапов, подразделяемых на взаимосвязанные разделы, организационные и правовые действия.
В организационном отношении создание предприятия как объекта недвижимости включает несколько стадий.
Жизненный цикл недвижимости подчиняется определенным закономерностям и может иметь различные способы измерения.
Экономический срок жизни – это период прибыльного использования объекта, когда осуществляемые улучшения вносят вклад в стоимость недвижимости. Хороший ремонт, переоборудование и оптимизация условий увеличивают, а плохой уход сокращает срок экономической жизни объекта. Он заканчивается, когда улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего устаревания.
Физический срок жизни – это период реального существования объекта в функционально пригодном состоянии до его сноса (разрушения). Он может быть нормативным, фактическим, расчетным (прогнозируемым) и увеличиваться за счет модернизации и улучшения условий.
Эффективный возраст основан на оценке внешнего вида и технического состояния строения. Это возраст, соответствующий фактической сохранности объекта, его состоянию на момент сделки, оценки. Например, если объект имеет хронологический возраст 60 лет, а выглядит так, как если бы ему было 18 лет, то его эффективный возраст 18 лет. Эффективный возраст может быть больше или меньше хронологического возраста.
Хронологический возраст – это период от дня ввода объекта в эксплуатацию до даты сделки или оценки.
Оставшийся срок экономической жизни здания исчисляется от даты оценки (анализа) до окончания его экономической жизни. Ремонт и переоборудование продлевают (увеличивают) этот срок.
Физический и экономический сроки жизни зданий имеют объективный характер, который можно регулировать, но нельзя отменить. Все стадии жизненного цикла и срока жизни взаимосвязаны, и при изменении одного из них соответственно изменяются и другие.
Нахождение недвижимости на той или иной стадии жизненного цикла должно учитываться собственником для реализации адекватных мер, обеспечивающих сохранение и повышение доходности имущества.
Продолжительность физического срока жизни, экономический и эффективный возраст недвижимости (кроме земли) зависят от неумолимо нарастающих процессов износа и амортизации, имеющих силу законов природы.